离婚中的房产分割问题
涉及到房改公房的分割，有三个问题
1、关于私房和具备产权证可以上市交易的公房的分割。一般私房流转是依据民法原理进行交易，司法实践中比较好处理。具备产权证可以上市交易的公房，国务院1994年有一个关于深化深圳住房制度改革的决定，对流通性确认，这类房屋在实际中存在几个影响因素，就是房屋购买时间和取得房屋产权证的时间是有差异的，缴纳房款进度和房屋产权证是否取得也有差异，这些因素都会影响在案件中对房屋的处理。
2、离婚中公房的分割，所谓的公房就是职工经过房改售房取得产权的房子，实际上就是部分产权，这可能是婚前或者婚后购买，但是没有产权证。这涉及到我们国家特殊的住房政策，涉及到职工利益，住房不能上市交易，在实务中存在一些问题。
3、承租公房问题，在离婚的时候处理承租公房问题，最高法院关于离婚案件承租公房若干问题解答里面，夫妻双方承租公房，无论是个人承租还是双方承租，无论是婚前承租还是婚后承租，离婚后均享有居住权。确定了共同居住权，离婚的时候也要掌握共同性，比如这个房子承租权判给一方之后，另一方要享有居住权上的补偿，体现共同享有居住权。
实践中对于共同房屋分割有几个对策。一是如何确定分割房屋价格，一种情况就是夫妻双方参加房改，取得的部分产权，另一种情况是取得房屋全部产权。按照什么价格分割呢？我们认为无论是取得部分产权或者是全部产权，在离婚诉讼中均应该以市场价为标准，也就是在诉讼当中遇到的委托相关部门对房屋进行评估，这是市场价。理由就是参加房改的住房带有独立补偿性质，购买者是以当地房屋标准价买的，这个标准价就是指咱们住房本身建筑物的造价，还有征地费，拆迁补偿费，这个费用标准价是明显低于市场价，所以以标准价分割有失公平，特别是对于得到房一方和没有得到房一方的差距是非常大的，必然导致一方失衡。从现在审判实务掌握，从公平角度来讲，应该对房屋做一个市场价的评估，不以标准价来处理。
关于房改房问题
1、私房和具备产权证可以上市交易公房，一般以产权证发放时间界定是不是夫妻共同财产。按照民法原理和我们国家房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋权属取得的程序，只有办理产权证才能取得房屋所有权，在婚姻当中取得的产权证，肯定是夫妻共同财产，无论房屋什么时候购买，房款如何缴纳，分割之前都要考虑，如果结婚登记之前取得应该是个人财产，这是基本原则，关键是以产权登记证取得时间作为标准。
2、部分产权房屋的分割是指职工对享受政府和企事业单位补贴购买建造的房屋，部分产权是国家历次房改政策产物，突出的特点是部分产权处分受到限制，特点是房屋必须在购买满五年以后才能出售，再一个就是出售的时候，原来补贴单位有优先购买权。还有一个特点就是购房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。婚姻存续期间履行买卖合同，但是没有取得产权证，这类房屋分别不同情况认定，一种就是个人财产情况，如果在婚前购买，房款已经交齐但是没有取得产权证的，应该是认定为个人财产。如果由夫妻一方在婚前购买，缴纳部分房款，其他部分房款是在婚姻存续期间缴纳，但是没有产权证，还是认定为个人财产，婚后偿还贷款，仍然是属于债的关系，作为共同还贷分割。在婚前以夫妻名义共同购买是共同财产。公房承租权属于债权，所以承租权产生于承租人和单位或者房管所，涉及到第三人，也不是夫妻共同财产，对于房屋不能处理，对于承租权可以处理。归纳起来，处理房产的时候，我们掌握几个原则，一看夫妻一方住房情况，二考虑子女抚养方、子女居住问题，一般是把房子给子女抚养方。三看房屋来源，比如房改房，有一方单位房改房，一般判给房改房单位这一方获得房子。
按揭房屋处理
这个比较复杂一点，涉及到多方主体，包括按揭权人，按揭人，保证人，涉及到房屋买卖关系，借款合同，抵押合同等等。处理按揭房的时候，在签订房屋买卖合同，交购房款和取得所有权有一定差异，所以在这个期间发生结婚、离婚的情况，按揭房认定为夫妻共同财产还是个人财产，比较复杂一点，最高法院关于适用于婚姻法若干问题的司法解释二里面规定离婚时尚未取得所有权，而且双方有争议的房屋可以就使用权进行判决，虽然司法解释有这个规定，但是从现在发展方向来看，这一条的适用在逐渐减少。因为这个问题往往后遗症比较大，产权没有拿到，双方只处理使用权以后，虽然解除了婚姻关系，还有一个还贷问题，还有再次分割问题，或者是拆迁房子，所以，现在掌握的原则是尽量在离婚的时候一并处理。
按揭房屋有几种情况
1、一种情况就是在婚姻登记之前签订购房合同，也在登记之前取得产权证，这应该是个人财产，没有争议；或者婚前两个人同居，共同出资，也应该是个人财产，对于共同出资作为债处理，争议不是很大。
2、还有一种情况是登记之前签订购房合同，房款也还完了，登记之后取得产权证了。这个有分歧意见，因为权属是以登记为界限，结婚已经登记了，登记之后取得产权证，但是房款是登记之前还完了，所以在这个时候争议一个问题产权证是婚后取得的，认为是夫妻共同财产，这种情况在实务上应该实事求是，作为婚前个人财产认定。当然，这个房屋在婚姻关系存续期间发生增值，因为北京房子都在涨价，这个房子的增值，我们认为是个人财产，原因是尽管增值，也不是房屋自然或者是法定滋生，而是市场价格变化导致的，这个不属于共同财产。
3、另一种情况是，婚后签定贷款合同，偿还了一部分贷款，没有取得产权证，在离婚的时候已经取得完全产权证了，这个案子也比较好处理，一般就是按照完全产权房子进行处理。但是，在争议的房屋价值上比较大，因为他在婚后取得了产权证以后，房屋还是在增值，现在我们房屋价格基本没有下降，在离婚的时候，当时两个人买房子用了100万，离婚的时候市场价可能200万了，这个时候法院还是要从公平角度，就是对市场价格进行评估，得房一方要按照市场价格补偿另外一方。
4、还有一种情况，就是在离婚时没有取得产权证，还在还贷的房子就比较复杂了，处理的时候比较麻烦，我们有一种处理方式就是按照最初我讲的司法解释出来以后，因为没有取得产权，所以只是对夫妻之间居住权进行处理，因为没有拿到房产证所以不视为共同财产，当取得产权证之后再处理。现在因为后遗症比较大，而且当事人都愿意在离婚的时候一并把房产处理，虽然没有拿到房产证，还有一些还贷问题，也愿意一并处理。所以，我们掌握几种方式，一个方式就是把原来共同还贷部分一分为二，同时让得房这方承担今后还贷义务，同时给对方一个住房帮助，这是一种方式。还有一方式，对这个房子虽然不是一个产权房，但是可以做一个评估，评估完了以后，按照他已经还贷的比例，就是说他现在市场价按照已经还贷所占比例进行分割，这个也是一种方式，这种房屋的处理比较干净利索，当事人也不留后遗症。
