房屋性质界定若干问题
基本观点
本文所说的房屋性质界定是指遭遇拆迁时，房屋用途如何认定，实际就是住宅与非住宅划分问题。
从各地方立法看，主要有：登记说、实际用途说、登记结合实际用途附条件说。
所谓登记说就是以房屋权属证书及权属档案的记载为准，如果权属证书未领取或未记载的，土地使用权证、规划许可证有记载的则以其他有效证件为准。
所谓的实际用途说，强调的房屋实际用来做什么，当然前提是具体事务不违法、也不是迎合拆迁而改变用途。我个人认为，房屋估价利益最大化原则理论上支撑了该观点
所谓的登记结合实际用途附条件说就是以登记为准，但参考实际用途并在符合一定条件下按照实际用途补偿安置。
困惑与希望
拆迁划分住宅、非住宅要追溯到1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》，而且对于非住宅很少在细分下去，实践中非住宅补偿安置明显高于住宅，有的地区甚至用住宅补偿标准乘以一定倍数再得出非住宅补偿数额。
建设部《房地产统计指标解释》（试行）没有把房屋划分为住宅、非住宅，根本没有非住宅这一概念，充分说明，把住宅、非住宅作为拆迁中相对应两个客体是不科学的。
2001年的《城市房屋拆迁管理条例》注意到绝对划分住宅、非住宅的弊病，所以强调房屋拆迁补偿按市场评估价确定，即一切可能性用途、最高最佳使用原则成为房屋价值的衡量标准，不能简单像过去以房屋性质确定房屋价值。
目前立法
一、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条对于确定被拆迁房屋性质用途给出了四种确定方法：
1、一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；
2、各地政府对拆迁房屋的性质有特殊规定的，从其规定；
3、拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的用途协商一致的，可以按照协商结果进行评估；
4、如果拆迁双方不能对被拆迁房屋的用途协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
二、国务院办公厅国办法明电[2003]42号《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的通知》第四点：完善相关政策措施，妥善解决遗留问题，规定如下：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限、及纳税等实际情况给予适当补偿”。
三、建设部对湖北省沙市市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函，全文如下：
（1993年7月2日 建房函字〔1993〕23号）
沙市市房地产管理局：
关于你局提出的城市房屋拆迁中有关问题的报告收到，现答复如下：
一、关于在拆迁中如何认定私房非住宅的问题。在拆迁中，对私房非住宅，应根据房屋产权上所登记的房屋使用性质确定。当私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽已变更，但没有房屋使用变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同。如你处没有实行房屋使用变更登记，则可参考房屋所有人的经营是否合法，以及经营情况确定其房屋使用性质。房屋经营面积或住宅面积由房屋拆迁主管部门核定。
二、关于在拆迁工作中被拆迁人抢占他人安置房可否由房屋拆迁管理部门查处的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁主管部门，“主管行政区域内的城市房屋拆迁工作”，依法处理和裁决拆迁纠纷，保证城市拆迁的正常进行。被拆迁人抢占他人安置房属于拆迁纠纷，也应按拆迁纠纷案的程序处理。
地方关于房屋性质规定列举
（一）、2003年9月10日公布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》实施意见：
17.【非住宅房屋认定】
拆迁范围内非住宅房屋的认定，以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准。
20.【补助条件】
按照《办法》第三十三条规定，拆迁人给予被拆迁人停产停业综合补助费，应当符合下列条 件：
(1)被拆迁房屋具有房屋所有权证；
(2)被拆迁房屋被认定为非住宅房屋；
(3)有营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；
(4)拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；
(5)已办理税务登记并出具纳税凭证。
21.【以住宅房屋经营】
被拆迁人以住宅房屋从事生产经营活动的，按照住宅房屋予以市场评估补偿；其中符合本实 施意见第20条规定的第(1)、(3)、(4)、(5)项条件的，对于因拆迁造成的停产停业经济损失 ，拆迁人可以参照非住宅房屋有关规定适当给予停产停业综合补助费。
（二）《江苏省城市房屋拆迁管理条例》
第十八条拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
(二)用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估；
（三）《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第三十三条 被拆迁房屋的用途，以房屋所有权证载明的为准。原作住宅的房屋在本办法施行前连续2年已改为非住宅房屋，并依法办理营业执照和税务登记的，拆迁时按非住宅房屋予以补偿安置
（四）《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第二十二条 被拆迁房屋的用途和土地使用权性质以土地房屋权属证书登记的为准。
1990年4月1日前（《中华人民共和国城市规划法》生效前）未经有关行政部门批准，已改变房屋用途延续使用的，房屋所有人应持土地房屋权属证书、工商营业执照及可证明1990年4月1日前改变用途的原始档案或者记录，于拆迁公告发布之日起十五日内到土地房屋权属登记机构申请办理认定手续。土地房屋权属登记机构应当自受理之日起十五日内出具认定或者不予认定的决定。逾期未申请办理认定手续的，按原用途认定。
（五）武汉市城市房屋拆迁管理实施办法 第二十九条房屋根据用途分为住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生产用房、商业经营用房、办公用房和其它用房。
私房和自管房用途以房屋所有权证登记为准；房屋所有权证登记不明确或者尚未办理房屋所有权证的，以规划管理部门批准的建筑用途为准。
直管房用途根据租赁凭证确定。直管房由住宅房屋改为非住宅房屋的，按住宅房屋认定，并对其用于营业的建筑面积给予适当补偿。
