北京农村集体土地使用权转让无效案例
为确认土地使用权转让无效，北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村村民委员会将北京以北上苑艺术交流中心、北京上上苑艺术创作中心告上法庭。北京市第二中级人民法院日前向记者透露，该法院日前对这起总投资过亿元的艺术园地产上诉案件作出了终审判决：驳回北京以北上苑艺术交流中心、北京上上苑艺术创作中心上诉，维持一审法院以违反法律强制性规定确认双方三份合同无效的判决。
据悉，此案是继北京市798艺术 区 商 业 拆 迁 、 通 州 宋 庄 艺 术 区“小拆迁”案后的又一起艺术园地产诉讼案。此案明确了土地转让与土地入股的法律界限，理清了艺术创意与土地开发的法律边界，规范了 艺 术用 地 与 土 地 转 让 的 法 律 关系。
2003年8月26日，沙峪口村委会与以北上苑中心协议约定，以北上苑中心代表30多名艺术家在该村融资建设“艺术基地”，其所需的费用均由以北上苑中心负担，沙峪 口 村 委 会 负 责各 项 审 批 手 续 。“艺术基地”建成后，以北上苑中心取得地上物所有权并随之取得“艺术基地”的土地使用权，其使用期限为60年。2004年3月，上上苑中心注册成立。同年4月7日，沙峪口村委会与以北上苑中心、上上苑中心签订债权债务概括转移协议约定：上上苑中心承继以北上苑中心艺术基地协议书全部权利义务。同年7月18日，沙峪口村委会又与上上苑中心对艺术基地的后期施工与管理进行了补充约定。
然而，2006年年底，沙峪口村委会向上上苑中心及各位进驻艺术家提出“解除原协议，重新签订不含有转让土地使用权内容的新协议”。该提议经各艺术家同意后签订了新的协议，但遭到上上苑中心拒绝。此后，沙峪口村委会起诉至一审法院称，与以北上苑中心、上上苑中心上述三份协议非法转让农村土地使用权，违反法律强制性规定，要求确认合同无效。
一审经审理判决后，以北上苑中心、上上苑中心不服，以艺术馆用地是用于乡镇企业和公益事业，属于土地法规定的农业建设用地；中心并未进行房地产开发，仅是为偿还债务而向艺术家出售部分房屋为由上诉到二中院。
二中院认为，沙峪口村委会与以北上苑中心之间的协议约定，实际是集体土地使用权 的有期限转让。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，沙峪口村委会与以北上苑中心所签《协议书》目前仍违反《土地管理法》禁止性规定，应当认定无效。从双方当事人提交的网上售房的宣传资料、怀柔信息网关于桥梓镇文化创意产业的宣传文章等均能反映出“艺术基地”内所建设的建筑物，有居住、工作、艺术交流、经营等功能，并非国家公益事业所用，其不符合《土地管理法》第四十三条所规定无需办理农用地转批手续的情形。
