海南省海口市滨海娱乐有限公司与海南华信物业公司房屋买卖合同纠
法公布（2001）第42号 中华人民共和国最高人民法院 民事判决书（2001）民一终字第29号
上诉人（原审被告）：海口市滨海娱乐有限公司，海南省海口市滨海大道滨海公园。
法定代表人：冯九，董事长。
委托代理人：赵启君，海南天泽律师事务所律师。
委托代理人：彭国兴，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：海南华信物业公司，住所地海南省海口市滨海大道288号花园小区19栋701室。
法定代表人：徐树本，总经理。
委托代理人：张庆玉，该公司职员。
上诉人海口市滨海娱乐有限公司（以下简称滨海公司）为与被上诉人海南华信物业公司（以下简称华信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2000）琼高法民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，滨海公司的委托代理人赵启君、彭国兴，华信公司的法定代表人徐树本、委托代理人张庆玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，1993年4月13日滨海公司与华信公司签订《房屋买卖合同书》，就买卖银信大厦房产及双方权利义务，订立如下合同条款：一、房屋所在位置、结构和建筑面积。银信大厦位于海口市滨海大道滨海公园内填海区，是滨海公司开发的滨海公园酒店建筑群内的西南侧副楼，楼高39层。银信大厦5层裙楼与整体建筑群共连。银信大厦（包括裙楼、塔楼和地下室）总建筑面积基数为 60．000平方米，以政府有关部门批准的报建数为准。最终交付给华信公司使用的60，000平方米房屋包括34层塔楼及在同一垂直轴线下等面积的5层裙楼、地下层及按总面积比例分摊的公用面积，由双方根据工程竣工图和《海南省建筑工程预算定额》中建筑面积计算规则据实计算。二、报建及建设周期。滨海公司办妥银信大厦项目的征地、勘探、设计，在合同约定的时间内完成报建手续，并承担截止规划报建批准下来为止的全部前期费用。滨海公司最迟应于1993年10月30日前申领到政府有关部门的规划报建批准通知书及施工许可证。滨海公司和华信公司保证在申领到施工许可证后的一个月内桩基础工程开工，从地下基础到裙楼土建工程双方配合进行；银信大厦从桩基础工程到裙楼土建工程意向在20个月内完工，完成后交付华信公司继续完成以上楼层的土建工程。三、银信大厦的建筑设计及修改。现行设计见报建方案，若设计需要修改，由双方协商配合处理。四、房产单价及总金额。房产单价每平方米6，000元，总金额为3．6亿元。五、银信大厦工程由 华信公司实行工程总承包。承包单价为每平方米4，000元，一次包死。因成本增加和提高装修标准而超出的价格由华信公司自付，工程承包款由华信公司支付滨海公司的购房款中扣除。承包范围包括银信大厦从桩基础到上部全部建筑工程，详细工程内容由工程承包合同约定。六、付款方式。华信公司将购房款扣除每平方米4，000元的工程承包费后，余下的1．2亿元按下列方式支付给滨海公司：在合同正式签订时，华信公司与滨海公司3，000万元往来款转为购房资金；如滨海公司违约则双倍返还，如华信公司违约，滨海公司不退还已收取的3，000万元。在1993年10月30日前规划、施工报建被批准后，华信公司向滨海公司支付第二期购房款1，000万元。以后款项按形象进度支付。七、产权关系。滨海公司须具备本项目单项房地产开发经营资格，否则应由滨海公司承担房地产开发企业售房税率标准以外的税金。八、双方责任。滨海公司负责办理项目征地、勘探、规划、设计、报建等手续并缴纳全部费用，提供平整的工程建设用地。滨海公司向华信公司提供整体建筑群、银信大厦的符合国家规范的设计图、施工图、预算方案、建筑安装标准、地质勘探资料、地下结构和裙楼进度计划；滨海公司保证整体建筑群和银信大厦的桩基础如期开工和完工。如桩基础工程不能按期开工和按期完工，滨海公司应承担违约责任。华信公司不按滨海公司提供的图纸、方案组织工程施工，视为违约。华信公司对银信有独立所有权、房产销售权和售价决策权。
合同签订后，滨海公司向海口市人民政府的土地管理、规划、财政等部门缴纳了下列费用：档案资料保证金50．000元；市政建设配套费8.123．666元；市政配套费602，797．50元；报建手续费2．000元；市政建设费166，600元；土地补偿费4，693．350元；土地审批费6，076元；土地管理费140，800．50元；规划报建费2339 500元；建规费1，000元，共计14，019，790元。此外，滨海公司为履行合同还支付了设计、勘探等方面的费用。签约当天，华信公司与滨海公司的往来款3，0O0万元转为华信公司支付的首期购房款。滨海公司于1993年6月21日向华信公司出具了收到3．000 万元附房款的收款收据。1993年12月1l日、1994年1月31日滨海公司还收到了华信公司支付的第二期购房款115万元。
1993年9月28日，滨海公司致函华信公司称：我司已于1993年6月21日按程序办妥有关滨海公司占地50亩建筑物的规划报建审批手续。市政建设配套费、教育配套费按合同约定我司负责结付，但煤气开发使用费是大厦的配套设施费用。经 多次协商，就缴交煤气开发使用费提出如下建议：A、煤气费原则按合作各方的使用面积、使用功能各自承担；B、向政府申请分期缓交煤气费、C、华信公司于93年7月间同意暂先拨付煤气费500万元由我司统筹安排，但至今未付。据此，我司明确履行合同书的责任如下：A、华信公司缴付煤气开发使用费或找到有效解决方法后，我司再领取报建许可证和施工许可证，延误责任在华信公司：B、领证之前，合同约定的建设周期和付款期限可相应顺延。海口市人民政府1992年11月13日颁发的《海口市煤气开发费征收和使用办法》规定，建设（包括在建尚未竣工的）住房、商住楼、公寓、宾馆等用气户，必须先办理缴纳煤气开发费的手续，否则建筑施工管理部门不发放《建筑许可证》。1993年7月8日，滨海公司向海口市人民政府提交的《关于申请免交教育配套费、缓交煤气开发费的报告》称：根据规划局和市政府的规定，我司须缴交教育费和煤气开发费后方可领取《建设工程规划许可证》组织施工，请求缓交煤气开发费。海口市人民政府领导在报告上签字同意，但须到规划局、煤气总公司办妥缓交手续。1993年11月8日，滨海公司致函华信公司称：我司已圆满履行了合同义务，根据合同书第六条第2款约定，贵司应于93年10月31日前向我司支付第二期购房资金1，000万元。1994年5月16日华信公司致函滨海公司称：“由于国家宏观调控政策的影响，贵我双方拟合作兴建银信大厦项目一事，已不具备条件。原与贵方发生的3．115万元往来款，请尽快返还我司以便及时还贷，减少利，要、损失”。
滨海公园酒店整体建筑群的桩基础工程至今未开工。华信公司起诉时，施工现场有一基坑，坑的四周作了护坡。滨海公司称此坑是1993年11月8日开工后开挖土方和打护坡桩遗留下来的。 二审期间，银信大厦的设计部门广东省建筑设计研究院海南分院为本院出具书证证明：滨海公园酒店由三栋主体建筑、相关的裙楼 及三层地下室组成，设计为统一设计。施工时三层地下室必须统一施工：正负零以上裙楼由于有抗震缝分开，三栋主体建筑的裙楼可同时施工，也可每栋按抗震缝分开施工。
另查明，滨海公司于1992年6月20日取得《建设用地规划许可证》。同年8月28日滨海公司与海口市土地管理局签订《国有土地使用权协议出让合同书》。同年9月3日，滨海公司取得《国有土地使用证》。1993年10月26日滨海公司取得《海口市建设工程规划临时许可证》，报建项目包括酒店、公寓、商业中心。10月27日，滨海公司取得《建设工程施工任务通知书》。在此之前，滨海公司还委托武汉地质勘察基础工程公司海南分公司（以下简称武基海南公司）对拟建设的建筑群出具了《海口市滨海娱乐有限公司海口市滨海公园68层、39层大楼岩土工程勘察大纲》，对包括讼争工程 在内的建筑群作出了地质勘察报告。
又查明，1993年5月3日，华信公司与香港通恒财务有限公司（以下简称通恒财务公司）签订《合资经营合同书》，约定：双方出资设立海南恒信置业有限公司（以下简称恒信公司）。同日华信公司与通恒财务公司还签订了《合资开发项目协议书》，约定双方合作履行《房屋买卖合同书》中约定由华信公司履行的义务。1993年5月26日，恒信公司取得营业执照。2001年3月25日恒信公司向本院请求以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。
1996年6月6日，华信公司向海南省高级人民法院提起诉讼，请求解除合同，滨海公司返还华信公司已投入的3，115万元本金。1997年8月25日，华信公司变更诉讼请求：l、《房屋买卖合同书》名为房屋买卖，实为买卖房地产项目。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》 的有关规定，此合同为无效合同；2、滨海公司返还华信公司3，ll5万元房款本息。滨海公司在庭审中辩称：双方签订的《房屋买卖合同书》有效。该公司已向政府有关部门缴纳了市政规费、购地款、勘探、设计等费用。华信公司未按合同约定支付第二期购房款，己构成违约，应承担违约责任。
1998年8月12日，海南省高级人民法院作出（l997）琼民初字第12号民事判决，认为：双方签订的合同名为房屋买卖合同实为房地产项目转让合同，该合同为有效合同。合同签订后，滨海公司履行了大部分义务，办妥规划、报建等审批手续。华信公司未按合同约定支付第二期购房款构成违约。鉴于银信大厦项目属于连体建筑群的组成部分，是同一裙楼上建造的三座塔楼中的一座，该项目塔楼下面相应的裙楼和桩基工程不可能与整体建筑群分离单独建造。华信公司与滨海公司对此未尽到注意义务，在合同中仅约定华信公司负责承建银信大厦34层塔楼及同一垂直轴线下面的等面积裙楼，致使合同履行受整体建筑群工程的制约和影响，因此存在潜在的履行障碍。同时受到国家宏观调控和海南房地产市场等因素的影响，整体建筑群工程已不可能兴建。银信大厦也无法继续建造，双方签订的合同已无法继续履行，应予解除。根据公平原则，滨海公司履行合同所支付的规划、报建等费用，由其自行承担；华信公司所支付款项利息损失，由其自行承担。滨海公司应将项目转让款3．115万元返还华信公司。据此判决：一、解除双方签订的《房屋买卖合同书》；二、在判决生效后60日内滨海公司返还华信公司3，115万元；三、驳回华信公司请求滨海公司支付土述款项利惠的诉讼请求。一审案件受理费222，716元，由滨海公司和华信公司各半负担。宣判后．双方当事人均未上诉，一审判决己发生法律效力。
2000年8月25日，最高人民检察院以高检民行抗字（2000）第15号民事抗诉书就本案向本院提起抗诉。民事抗诉书称：一、判决认定银信大厦项目不可能与整体建筑群分离单独建造，该工程因国家宏观调控等因素无法继续建造，双方签订的合同已无法继续履行，与事实不符。l 、海南高院判决认定华信公司与滨海公司签订的合同名为房屋买卖合同，实为项目转让合同。出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目；受让方的权利是取得建设项目，同时支付对价。滨海公司作为建设项目的出让方已经履行了项目转让合同所约定的义务，作为建设项目的受让方就应当按期履行付款义务，故双方签订的合同不存在无法继续履行的法定事由。2、华信公司与滨海公司签约后，依约向滨海公司支付了一期款，由于受 国家宏观调控等因素的影响，华信公司未能按合同约定支付二期款构成违约。但这种违约并不影响华信公司单独建造银信大厦。海高院判决认定，银信大厦项目不可能与整体建筑群分离单独建造，双方签订的合同已无法继续履行，缺乏事实依据。3、华信公司违约的直接原因是由于银行紧缩银根而导致融资发生困难。作为房地产公司，应当考虑到银行贷款受政策性影响的因素，并非不可预见。因此银行紧缩银根导致融资发生困难不是合同不能履行的抗辩理由。海南高院判决以该项目受国家宏观调控等因素的影响，合同无法继续履行，系认定事实的证据不足。二、海南高院判决认定华信公司违约并给滨海公司造成实际损失的情况下，依据公平原则，判令滨海公司履行合同所受损失由其自行承担，适用法律错误，判决显失公平。本案应当适用过错责任原则进行处理。
海南省高级人民法院按照本院指令对本案依法进行再审，并于2000年12月6日作出（2000）琼高法民再初字第2号民事判决。再审判决认为：（一）关于银信大厦能否单独建造问题、应当审查双方签订的合同是否有将银信大厦单独设计施工的约定及合同是否存在履行障碍。1、从合同内容看，双方将裙楼部分作整体施工
的意思表示是清楚的，合同中只有整体设计施工的内容，而无将银信大厦及同一垂直轴线下的裙楼单独设计施工的意思表示。事实上，滨海公司从未对银信大厦单独进行设计和报建。海口市规划局颁发的《海口市建设工程规划临时许可证》和海南省建设厅颁发的《建设工程施工任务通知书》的内容均证实整体建筑群必须同时施工建造。2、本案并非抗诉机关及滨海公司所认为的项目转让合同已履行完毕，双方只存在债权债务关系。双方签订的《房屋买卖合同书》对工程项目如何施工等方面有诸多约定。这些约定或者不具体、不明确或者相矛盾，难以履行。如合同第二条第3款约定了“双方保证在申领到施工许可证后的一个月内，桩基础工程开工。从地下基础到裙楼土建工程，双方配合进行。”至于双方如何配合则未作约定。合同第五条约定，“银信大厦工程由华信公司总承包，详细工程内容由工程承包合同约定。”因双方并未签订工程承包合同，工程施工也就无从谈起。合同第八条第5款约定滨海公司“保证整体建筑物和银信大厦的桩基础工程如期开工和完工，否则按合同第六条第3款处理。”而合同第六条第3款约定，桩基础若届时不能开工，由滨海公司承担华信公司以前所付资金的误工损失。此两款约定，将桩基础工程的如期开工和完工视为滨海公司的单方义务。《建设工程施工任务通知书》的内容也反映出桩基础和护坡桩工程由滨海公司申报的武基海南公司负责施工，与前述合同第二条第3款及第五条的约定矛盾。（二）关于双方违约的事实及本案适用法律的问题。1、原判认定华信公司未按合同约定支付第二期 款，已构成违约。因原审时华信公司主张合同无效，故原判未明确认定滨海公司是否也存在违约的事实，只认定其“己依约履行大部分义务，但也未认定其已依约履行了全部义务。经再审查明，滨海公司也存在违约的事实。合同第二条第1款约定，滨海公司承担“截止规划报建批准下来为止的全部前期费用”。根据《海口市煤气开发费征收和使用办法》及海口市规划局的有关规定，煤气开发费应属滨海公司负担的前期费用。因此笔费用数额巨大（据滨海公司估计达2，000万元左右），滨海公司在合同履行中提出由双方分摊，但双方最终不能协商达成一致，过错在滨海公司。此外，滨海公司未依合同约定向华信公司提供整体建筑群和银信大厦的有关设计、施工等资料。双方在合同履行中均有违约之处，故均应承担相应的违约责任。正因为合同约定有不明确、不具体甚至相互矛盾之处，造成合同履行上的障碍，双方对此均有过错。2、在审理《城市房地产管理法》实施前的房地产纠纷案件的司法实务中，人民法院将宏观调控后海南房地产市场发生的巨大变化作为处理此类案件的一个重要因素，适用公平原则。鉴于双方当事人签订的合同所涉整体工程浩大，宏观调控后双方均无继续履约的能力，本案合同不能继续履行并非单纯因为某一方的违约或过错所致，故合同解除后在处理结果上应适用公平原则。
海南高院再审判决认为，原判认定华信公司与滨海公司签订的合同有效是正确的。原判考虑到双方当事人对在签合同时未尽注意义务，致使合同履行受整体建筑群工程的制约和影响，导致合同存在履行障碍，又因国家宏观调控的影响整体建筑群工程已不可能兴建，所签合同客观上也无法继续履行的事实，判令解除合同也无不妥。其处理结果，华信公司自行承担了1，800余万元的利息损失，而滨海公司为整个项目报建支付的报建费用l，400余万元，并不能全部视为损失，将土地现在的评估价作为投资加以计算利息作为损失也不妥。原判决认定事实的证据是充分的，在处理结果上也正确适用了法律，体现了过错责任原则和公平原则。对原判结果，滨海公司未提起上诉，并认为“判决在事实认定上理由是充分
的，对此被告无异议”。抗诉机关的抗诉理由和滨海公司的申诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第1款及《经济合同法》第二十九条第1款，并参照该法第二十六条有关合同解除的规定，判决如下：维持海南高院（1997）琼民初字第12号民事判决案件受理费222，7I6元由华信公司和滨海公司各负担一半。
滨海公司不服再审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审法院（2000）琼高法民再初字第2号民事判决由华信公司承担不履行合同的违约责任并承担全部诉讼费用。具体理由如下：l 、海南省高级人民法院的再审判决认定项目整体设计、裙楼连体并同步建设构成合同履行的障碍没有事实依据。滨海公司虽然转让给华信公司的是组合项目之一的银信大厦，但从技术上和法律上讲，都不构成合同履行障碍。再审判决认定合同约定的内容不明确、不具体和相互矛盾，使合同难以履行以及认定上诉人违约没有事实依据。上诉人应承担的是截止规划报建批准下来为止的全部前期费用，而没有义务支付施工报建时应缴纳的煤气费。再审判决虽然认定了华信公司有逾期付款的违约行为，但对华信公司的其他违约行为未予认定是错误的。上诉人已完成了包括银信大厦在内的整个项目工程的土石开挖和护坡桩的打桩，而华信公司至今对银信大厦基础工程没有任何施工行为，已构成违约。华信公司于1994年5月16日致函滨海公司主张单方解除合同，应承担违约责任。2、海南省高级人民法院再审判决适用法律错误。再审判决以公平原则代替过错责任原则，从而免除了华信公司应承担的违约责任，使其逃避了应承担的商业风险。宏观调控不是法定的免责条件。2001年4月16日，滨海公司向本院提交补充上诉状称，华信公司是受恒信公司的委托与上诉人签订了房屋买卖合同，恒信公司是合同的实际履行人和权利人，华信公司向原审法院起诉主体不适格，请求二审法院撤销海南高院再审判决和原审判决，驳回华信公司起诉。2001年3月25日恒信公司向本院申请以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼。
华信公司辩称：（一）一审判决认定事实清楚。第一，合同存在履行上的障碍。从合同内容看，双方将裙楼部分作整体施工的意思表示是清楚的，合同约定将银信大厦与滨海公园酒店的另外两个项目整体设计、整体报建、整体施工。从合同履行情况看，滨海公司从政府主管部门领取的《海口市建设工程临时规划许可证》、《建设工程施工任务通知书》记载的内容都证明银信大厦工程项目应统
一设计、统一施工。第二，合同约定不明确、不具体和相互矛盾，导致合同难以履行。桩基础工程到裙楼土建是整体建筑群中最关键、最复杂、施工难度最大的部分，需要设计部门和施工部门对降水、护坡、打桩等方面详细论证后制订具体详细的方案才能施工，合同对此并无约定。合同第五条第2款约定“承包范围：银信大厦从桩基础到上部全部建筑工程，详细工程内容由工程承包合同约定。” 由于未签订建筑工程承包合同，施工无从谈起。合同第八条第5款约定滨海公司“保证整体建筑群和银信大厦的桩基础如期开工和完工，否则按第六条第3款（违约条款）处理。”该款约定表明滨海公司负责桩基础工程施工，可是合同第二条第3款及第五条第二款约定包括桩基础工程在内的全部工程由华信公司承担。第三、煤
气开发费属于规划报建批准前的前期费用，依合同约定，该笔费用应由滨海公司缴纳，其至今未缴，已构成违约。滨海公司未向海口市规划管理部门申请放线定位，不具备法定开工条件，应认定银信大厦项目未开工。（二）滨海公司违约在先，且未将华信公司支付的3，115万元购房款用于项目，实际占用该笔资金已达八年之久，给华信公司造成巨大经济损失；不论是适用公平原则还是适用过错责任原则，滨海公司均应向华信公司返还3．115万元本息。2001年4月13日华信公司向本院提交的《民事补充答辩状》称：恒信公司不是房屋买卖合同订立和履行的主体，无权取代华信公司参加诉讼。
本院认为，本案是滨海公司与华信公司因房屋买卖合同发生争议而引起的诉讼，恒信公司既不是房屋买卖合同的主体，也未参与合同的履行，其与华信公司之间的纠纷可以依法另行起诉。华信公司作为原告向原审法院起诉主体适格，滨海公司上诉主张驳回华信公司起诉，缺乏法律依据，本院不予支持。恒信公司要求参加本案诉讼的申请应予驳回。
滨海公司与华信公司签订的房屋买卖合同从内容看符合房地产项目转让的基本特征。该项目已完成了土地出让、项目规划、报建等审批手续，滨海公司已部分履行了合同义务，依据《中华人民共和国经济合同法》和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行写前房地声开发经营案件若干问题的解答》司法解释的有关规定应认定合同有效。
合同中约定的银信大厦项目是上诉人开发的滨海公园酒店建筑群中的一部分，根据合同约定和设计方案的要求，银信大厦三层地下室必须与滨海公园酒店统一施工，银信大厦项目不能单独建造。双方又没有通过变更设计方案将银信大厦项目从滨海公园酒店项目中分离出来，使之可以独立履行。此外，合同内容约定不明确、合同条款之间存在矛盾，这是不容争辩的事实。合同第二条第3款约定“双方保证在申领到施工许可证一个月内，桩基础工程完工。从地下基础到裙楼土建工程，双方配合进行。”合同第二条第4款约定“银信大厦从桩基础到裙楼土建意向在20个月内完工，完成后交付乙方（华信公司）继续完成以上楼层的土建工程。”合同第五条约定：银信大厦由乙方（华信公司）实行工程总承包。承包范围为银信大厦桩基础到上部全部建筑工程，详细工程内容由工程承包合同约定。合同第八条还约定，滨海公司保证整体建筑群和银信大厦的桩基础工程如期开工和完工，否则承担相应责任；华信公司不负责承建视为违约。从上述约定看，桩基础工程应由滨海公司和华信公司哪一方完成不明确，对如何配合没有具体约定，事实上双方又未签订工程承包合同。由于合同条款存在诸多不明确和矛盾，导致双方在履行合同中发生歧义，又没有通过协商解决。据此，一 审根据华信公司的请求判决解除双方签订的合同是正确的。
双方当事人在缴纳煤气费和支付第二期价款方面均未按合同约定履行，存在一定的违约情形，但未给对方造成明显损失，在缔约和履约过程中双方当事人均存在过错，一审法院根据过错原则判决双方承担各自损失是适当的。
根据该项目开发的实际情况，继续履行合同双方还要投入大量的资金。国家对房地产开发实行宏观调控政策后，海南房地产开发的客观情势发生了重大变化，继续履行合同不能实现订立合同时双方当事人期待的经济利益，还可能给双方当事人造成损害。这种变化是当事人在订立合同时不能预见，且无法克服的。就本案而言，合同解除后，滨海公司应向华信公司返还39115万元项目转让价款及利息，讼争项目归滨海公司，滨海公司为报建讼争项目等支出1，400余万元已物化在该项目中，不属于损失。该项目价格下跌不是因双方当事人违约或者解除合同而引起的，一审法院基于客观情势变化给银信大厦项目造成差价损失的事实，适用公平原则平衡双方当事人利益，判决滨海公司只返还本金不返还利息，符合民法的诚信与公平原则。
据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。滨海公司上诉请求缺乏事实和法律依据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费222，716元由滨海公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐德华
审判员 李 凡
审判员 冯小光
书记员 胡晓菲
二○○一年五月十六
