学术研究

孙事龙:公司股权模式合作开发房地产若干问题

     
      房地产合作开发究竟什么模式,一直以来五花八门,各行其道。概况起来有联营开发(分松散型、紧密型)、股权合作、合伙开发、单一土地转让或资金注入。收益分配方式有固定的,有按比例的,有共担风险,也有不担风险,管理上有共同的,也有委托管理,单方管理。本文仅讨论有限责任开发公司股权模式合作开发。
      股权意味着建立平台公司,俗称房地产项目公司,可以是新设房地产开发公司,也可以利用已经成立的房地产开发公司通过转让股权或增减扩股方式,明确各自股权。股权公司对应的出资方式可以是现金,也可以是土地、房地产实物。
股权开发模式主要缘由土地使用权转让成本过高,通过土地入股、转股、扩股等各种方式,规避税费以及土地转让复杂的程序 。当然也有很多是共同出资再购买土地,这是真正意义的市场开发,目前,多数是前者。
     土地转化为股权,优点:有公司章程和相应的管理团队,操作规范、关系简单,节省税费、合法性强;缺点:退出机制非常复杂,纠纷处理难度大,捆绑再解散受制公司法、合同法、内部章程各种制约。通过最高法院公布的几个案例可见一斑。
1、项目公司两方股东与项目公司之间关于经营管理模式的协议约定,属于股东之间权利义务的约定,该约定合法有效
         案情简介:2004年10月20日,宏信公司与银鹭公司签订《合作开发协议书》,约定双方共同出资设立丛台公司作为项目开发主体,进行房地产开发,其中宏信公司占49%的股份,银鹭公司占51%的股份。2008年4月7日,宏信公司、银鹭公司、丛台公司三方签订《股东经营协议书》,三方共同确认宏信公司、银鹭公司均按约定出资到位,丛台公司建立了较为完善的经营管理体系。发生争议后,宏信公司、丛台公司诉请银鹭公司按51%比例承担丛台公司2005年至2009年8月20日的经营费用3111026.61元。
        最高法院认为:丛台公司系合法成立的公司法人,自主经营,自负盈亏。宏信公司诉请的丛台公司经营期间发生的办公等各项费用3111026.61元,属于丛台公司独立经营支出费用。根据宏信公司、银鹭公司、丛台公司三方签订的《股东经营协议书》,对丛台公司的经营管理模式明确约定为由宏信公司进行责任经营,责任经营期间,宏信公司承诺自行筹集丛台公司、合作项目开发经营所需的全部资金,并对内承担全部经营风险及法律责任。双方确认丛台公司的资产、投资、经营、效益回报、配套、广告、物业、维修基金、各种税费、前后期债权债务及经营风险等一切事项均由宏信公司全权处理并承担法律责任。该约定属于股东之间权利义务的约定,系双方真实意思表示,不违背法律禁止性规定,也不损害丛台公司及公司其它债权人的利益,该约定合法有效,双方应该按照该约定履行。依据上述协议的约定,该费用应由宏信公司负担。故裁定驳回宏信公司、丛台公司的再审申请。
      案例索引:最高人民法院(2013)民申字第2248号民事裁定书。
2、股东投资于项目公司的出资,已转化为公司资产,必须通过股权方式来行使权利,而不能请求予以返还
     案情简介:海通控股公司与陈继梅共同设立海通置业公司,法定代表人为王慧俊。王慧俊代表海通置业公司与中广公司签订《协议书》,主要内容为:海通置业公司同意将拥有的盱眙收费站东南侧约305亩商住用地按每亩27万元价格转让给乙方15%的股权,总价格12352500元。后经淮安市盱眙工商行政管理局核准,中广公司成为海通置业公司的股东之一,出资额300万元,占海通置业公司注册资本的15%。发生纠纷后,中广公司提起诉讼,请求解除双方合资开发房地产合同关系,海通置业公司退还出资款12352500元及给付出资收益198721500元。
最高法院认为:对于当事人之间法律关系性质的认定,应结合相关协议的约定内容及实际履行情况综合判断。中广公司未能提供足够证据,证明其与海通置业公司之间存在合作开发房地产的合同关系。依据《协议书》内容表述,应为海通置业公司转让15%股权予中广公司,中广公司支付对价12352500元(即,27万元/亩×305亩×15%=12352500元)。合作开发房地产合同具有多种表现形式,从广义解释,共同出资成为股东或被吸纳至项目公司也是合作开发房地产合同的形式,其以投资作为共同出资,按其所占股份享有公司收益,以出资为限对公司承担风险,也属于共同投资、共享利润、共担风险的表现形式,但是,就本案而言,中广公司出资成为海通置业公司股东,其认可在相关协议中并没有共享利润、共担风险的特别约定,再未与海通置业公司签订别的合资合作协议、未再进行投资,所以中广公司只能根据公司法规定,以股东身份获得分红,其主张以讼争房地产项目15%权益享有案涉项目权益依据不足。根据公司法规定,有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。股东投资数额、公司登记的注册资本、公司的资产并非同一概念。就本案而言,中广公司投资12352500元,占有海通置业公司15%股份,成为海通置业公司股东,享有权利和承担义务。中广公司投资于海通置业公司,其出资已经转化成为公司资产,必须通过股权方式来行使权利,而不能请求予以返还。因中广公司仍为海通置业公司的股东,其直接主张给付投资收益于法无据。如中广公司认为海通置业公司或其他股东损害其权益,有权依据《中华人民共和国公司法》的相关规定主张权利。判决驳回浙江中广美联实业有限公司的诉讼请求。
     案例索引:最高人民法院(2013)民一终字第123号民事判决书。
3、合作一方向另一方支付约定资金后取得项目公司股权,属于支付股权对价的行为,其无权要求另一方将已付资金作为出资款支付给项目公司
      案情简介:协力科技公司与润成公司签订《房地产合作开发合同》约定,协力科技公司经过土地挂牌程序依法取得某地块的国有土地使用权。协力科技公司以该地块的土地使用权作为投入(入股),润成公司以资金1.8亿元作为投入(入股),成立了和兴公司,双方按照上述股份比例对合作地块享有权利承担风险。对于润成公司向协力科技公司支付的1.8亿元款项的性质,双方存在争议,协力科技公司认为上述款项是润成公司为取得和兴公司的股权及股权所负载的土地和开发权益向其支付的对价;润成公司抗辩认为该款项属于其向和兴公司的投资,协力科技公司收取该款项后应当交付给和兴公司。
      最高法院认为:协力科技公司在与润成公司签订《房地产合作开发合同》之前,已经合法取得双方约定的用以合作开发地块的土地使用权并享有和兴公司100%的股权。润成公司以向协力科技公司支付资金1.8亿元方式入股,实际上双方是将和兴公司作为合作开发地块的目标公司,润成公司以支付相应股权对价方式“入股”而受让该部分股份。因此,润成公司取得该部分股权后,其应当向转让方协力科技公司支付相应的对价。本案中,润成公司向协力科技公司支付了1.8亿元款项,和兴公司50%的股权也已变更到润成公司名下,故双方交易中涉及润成公司取得和兴公司50%股权的合同目的已经实现。故驳回润成公司要求协力科技公司向和兴公司你支付1.8亿元资金的诉讼请求。
      案例索引:最高人民法院(2014)民二终字第243号民事判决书。