从违章建筑到近二百万补偿
【案情简介】
2009年10月30日开封城摞城建设工程指挥部下发给被拆迁人森康园业主通知称：位于大宋文化博物馆•开封城摞城建设项目拆迁范围内的房屋，在土地买卖、转让以及房屋建设过程中违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，应依法予以限期拆除，并且要求在2009年11月13日前与拆迁人签订拆迁协议，将给以一定补偿。逾期未签订拆迁协议的，有关部门将依法予以处理。
【维权过程】
一、对违章建筑通知书提出异议
作为森康园的业主，我们对此通知提出异议，认为森康园做为违章建筑处理没有依据：
1、 从建房背景事实看，是人民政府和基层组织决策的产物
森康园是在河南省开封经济技术开发区南正门村民委员的统一规划、统一缴费、统一办证的承诺下建立起来的别墅区，并且相关部门承认其业主具有合法所有权。当时按照
1、 村委会统一规划，业主缴纳了宅基地款。
1996年开发区南正门村委会收取了宅基地款每户三万元，并且出具了收款收据。森康园本身是在村委会的统一规划下建立起来的别墅区，并且是按照小区命名和管理的。规划初期村委会欲按照“天论苑”小区的模式建立森康园，现在的森康园小区整体规划也是按照当时的规划图完成的。南正门村委会有关领导可以证明该小区形成的事情经过。
2、 经济技术开发区城建监察大队收取了森康园业主的建房押金并且承诺该押金做为以后办理房产证的所需费用。
开发区城建监察大队，作为房屋建造主管部门代表政府收取了森康园业主的建房押金，说明森康园是政府有关行政管理机关承认的合法小区，小区的业主对其房屋拥有合法的所有权，只是由于某些原因还没有办理房屋产权证而已。房屋产权证只是证明物权存在且合法的依据之一，并不因为没有房屋产权证而当然的认定为房屋违法建造。
3、 森康园小区有的业主办理了村镇建筑许可证和乡村建设用地许可证。
作为建房的必须手续业主已经办理，并且房屋已经建造了多年，房屋产权证没有办理的原因是因为政府主管机关还没有受理业主的申请，没有取得房屋产权证不是业主一方的原因造成的，没有房屋产权证不等于对房屋没有合法的所有权。
4、 森康园小区业主中有的已经办理了房屋产权证，房屋交易中办理了过户手续。
森康园小区是统一规划下建立起来的别墅小区，有的业主已经依法取得了房屋产权证，并且将房屋出售且房屋主管部门对该房屋办理了过户手续。既然小区的业主办理了房屋产权证，说明该小区统一规划下建立起来的房屋是合法建造的，该小区的业主对自己建造的房屋拥有合法所有权是得到相关政府主管机关认可的，无论从土地的使用权取得还是房屋的建造及交易都是受到政府相关主管机关认可的，也足以说明森康园小区业主对自己房屋拥有合法的所有权，开封城摞城建设工程指挥部以通知形式对森康园业主的合法房屋认定为违章建筑是站不住脚的，是没有任何依据可言的。
5、从来没有人提出过违章建筑。并且按照正常小区管理，邮政送信、电话宽带、民政地名、公安户口均予以认可。
二、从历史背景分析，不能用现行法律政策、执法水平给过去特定时期行为定性。
1、 当时法律是1986年《土地管理法》，允许城镇
2、 当时开封作法。当时在城市规划区范围，许多城郊结合地带在政府鼓励下进行示范小康村建设。
3、 当时其他城市也有类似做法。
4、 实际做法：命名了森康园小区这一名称，部分人住此，在此房办理了户口登记
5、 土地从集体转化为国有时，没有以地上建筑物违章进行论处
6、 如果违章建筑，资产价值为零，显然不公平
三、 并非无证房，完整看待就是手续齐全了。
1、 村、组收款收据
2、 向主管职能部门交纳了领取房产证的建房押金
3、 部分人领取了土地和建设工程规划许可证
4、 少数人领取了房产证
5、 个别人进行了买卖交易，房屋办理了过户手续，产权证办理完毕。
6、 认定违章建筑规则（见我网站无证房与拆迁一文，略作分析）再看一下网站上拆迁法谈违章建筑一文
一、 （把这段放到后面去）城摞城建设工程指挥部作为一个工程建设的指挥者没有权利下发森康园是否是违章建筑的通知。
（违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。）该理论对我们不利，引用后果严重。
由此可见，是否是违章建筑只有规划部门依据一定的程序认定，而不是其他主体以任何理由去认定的，如果任何主体可以超越自己的权利范围随意认定一个小区是违章建筑的情况下，至少缺乏行政行为的严肃性，而一个正确的政府行为一旦做出对于民众来讲是有威慑力的。而没有任何说服力的政府行为作出的情况下，对民众来讲将对政府失去信心。建设指挥部只是一个工程的指挥部门，不能代表一级政府的行为，更没有权利取代规划部门或者政府的相关部门对业主下发违章建筑的通知。
二、 在开封经济技术开发区如同森康园小区这种情况下建立起来的别墅区及小区是一个普遍性问题。
南正门村民委员会规划建立的森康园别墅小区只是开封经济技术开发区如此模式下建立小区的一个代表，在开发区其他地方如此建立起来的别墅区和小区还有很多，是开发区的一个普遍性问题。下面就几个典型的小区做一下分析：
1、开发区南正门新村：
开发区南正门新村的别墅也是南正门村委会在南正门村民小组区域内规划建立起来的别墅区，不同的是该小区的业主均取得了房屋产权证，森康园小区的业主只有少数人取得了房屋产权证。
无论是南正门新村，还是森康园小区，如果政府主管机关认定为合法，那么均合法，如果认定为违章建筑那么均是违章建筑。
而作为政府行为是不能朝令夕改的，是具有确定力、拘束力和执行力的，政府作出一个行为是需要有法律依据和政策依据的，是需要对民众负责的，对行为负责的，所以是否认定为违章建筑需要政府主管机关认真对待，作为民众不损害国家利益，相信政府主管机关也不会损害百姓的利益。
2、南正门村委会在南正门村民小组以外的区域规划建立的其他别墅区和小区。
南正门村委会在大朱屯、王倾四、西高屯等地方同样规划建立了与康森园同样的小区，如果对康森园小区按照违章建筑处理，限期拆除，那么是否这些地方的别墅和小区都要限期拆迁呢？
三、 森康园小区应当按照法律法规规定的拆迁程序进行拆迁。
拆迁涉及到被拆迁人的切身利益，房屋是被拆迁人甚至用一生的积蓄建造起来的。被拆迁人支持政府进行宋城文化的开发，支持城摞城项目的建设，但是要求政府透明拆迁、依法拆迁。
1、透明拆迁。首先，根据《城市房屋拆迁管理条例》拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
其次，由于城摞城是进行文物开发需要相关的批准文件，《根据政府信息公开条例》的规定，这些文件被拆迁人有权知晓。被拆迁人已经就该项权利向有关政府机关申请了信息公开正在等待相关部门给予回复。
2、关于补偿问题：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体评估单位的选定及评估方式建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。森康园别墅区无论是从坐落的地段还是房屋的整体情况来看，市场价值是相当高的，拆迁人应当尊重事实、尊重法律按照法律规定的程序进行估价、补偿。如果实行产权调换可以按照森康园现在的房屋情况给予调换房屋，或者做好差价结算，给予被拆迁人于法律认可、被拆迁人认可的安置方式和标准。
开封城摞城建设工程指挥部要求在2009年11月13日前与拆迁人签订拆迁协议，将给以一定补偿。逾期未签订拆迁协议的，有关部门将依法予以处理。这样的通知内容不仅没有法律依据，也显示出了有关部门以强权压制弱势强迫拆迁、强迫签订拆迁安置协议的做法是与现行法律相违背的。
我国正在进行社会主义法治建设，而政府作为法制建设的执行者应该为民众作出示范作用，如果政府有法不依、执法不严、违法不究，忽视百姓的利益与我国的社会主义法治“百姓利益至上”是相冲突的。因此，森康园广大业主为了维护自己的合法权益，要求政府相关部门查清事实对我们的房屋依法拆迁、依法补偿。
二、政府冷处理四年，其间偶然调解。补偿款从参照违章建筑一百万，仍有部分人未签订协议
三、政府下达处罚决定书
偷拆、引发诉讼
四、达成协议
本人认为：从事实上、从情理上、从法理上，再从社会现实问题上分段、逐步推进式叙述与论证。让行政领导、法律工作者阅后有共鸣。
还可考虑如下论证因素：
符合土地利用总体规划的，集体土地建设用地
小产权房也是集体土地进行建房的
