三年未拆今如愿
三年前，我在浩东所，同事马律师邀请我到其家乡衡水武邑县商谈老李的房屋拆迁。面对忧心忡忡、满目惊慌的老李案情介绍，我得知：该县菜市场改造与房地产开发项目，涉及二十多户，其他人以二、三十万一次性货币补偿达成协议，由于没有接受四十万补偿，孤独的剩下其一户，且两承租房屋户被政府赶走了。再细问，没有见到拆迁许可证，也未进行过估价和裁决等程序，此时，我们面临的难题：如果直接诉讼，诉啥没有目标，如果等待，老李的心每天难熬。经过再三考虑，我决定先下两步棋，一是申请政府信息公开，要求公开拆迁许可证及其颁发该证时申请人所提交的资料，为复议、诉讼具体行政行为打基础；二是出具法律意见书，名为给老李咨询，实际暗示政府，提醒那些 为所欲为者。
两招之后，果真出现了平静，开发商数次登门没有达成共识，不得不调整规划，把老李门市房空出来不拆除，在施工过程中，老李与我沟通，以是否对老李利益形成侵害，再次引发停工等，鉴于此，开发商不得不很大让步，最终达成协议：原地、原位置给老李回迁360平方米商业房。
老李这次终于接受了，从原来的登记面积200平方米增加到360平方米，从原先40万到现在价值150万，数天前我为协议把了关。本案胜在我预料到这是个政府卖地行为，主体不明，且各种手续不全，平时一直没有被拆迁人反抗，故稍施力，对方就不知所措。
附：
法律意见书
〔2009〕浩律意见 号
致：河北省衡水市武邑县某某
受李某某的委托，就其坐落于家乡武邑县武清路酒厂对面房屋拆迁一案进行如下法律分析，供委托人参考。
在作出本法律意见书时，本律师阅读了委托人提供的与该案件有关的所有材料，到现场做了实地观察。本法律分析根据上述所提供的书面材料和调查到的情况以及李某某本人陈述，结合相关法律作出。
一、案件当事人:委托人，系房屋产权人李某某。
案件基本事实：委托人系武邑县人，经批准于2005年建成钢混结构两层房屋，实际面积304平方米，土地性质为国有出让，房屋用途商住。由于房屋临马路，处于便利交通位置，房屋出租给他人收取一定租金，照片显示，楼下租给第二药房、永昌装饰材料大全，楼上租赁给康利工作室。2009年6月以来，委托人不断被口头告知因建武邑民生市场需要对其房屋拆迁，且周边部分房屋确实已拆除。委托人房屋的承租人被以拆迁为由赶走，现房屋腾空，委托人自己居住在内。先后有乡和县有关工作人员与委托人商议并出示了未加盖公章的补偿安置方案和评估价值表，未达成协议。委托人向本律师咨询关于拆迁程序、拆迁如何补偿安置等事项，希望保护自身合法权益。
二、法律意见
城市房屋拆迁是基于公共利益的需要和商业利益的合理存在，经政府根据当地城市建设整体规划的批准，在领取拆迁许可证后，按许可的范围、期限和法定程序对他人房屋、附属物进行有效地补偿安置再予以拆除的一系列活动总称。
我们讨论的话题是：1、对委托人房屋拆迁应当按照何种程序进行；2、拆迁补偿安置的范围3、目前存在的问题分析。
（一）对委托人房屋拆迁应当按照何种程序进行。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，城市房屋拆迁按照下列程序进行：1、申请房屋拆迁许可证。申请时应当提交下列文件（1）建设项目批准文件（2）建设用地规划许可证（3）国有土地使用权批准文件（4）拆迁计划和拆迁方案（5）用以拆迁补偿安置的资金证明2、审批和核发拆迁许可证。3、拆迁管理部门发布拆迁公告。4、签订拆迁补偿安置协议。协议应当由拆迁人与被拆迁人按照等价有偿协商一致的原则签订。在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在协商的基础上，就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议。5、实施房屋拆迁。6、关于强制拆迁。如无法达成协议由拆迁管理部门进行裁决。
（二）拆迁补偿安置的范围。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》的规定,现有补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。具体补偿项目如下：
1、房屋本身价值的补偿
房屋是拆迁补偿的主要构成部分。列入拆迁补偿范围的房屋必须是符合房屋特征的合法房屋,即房屋所有权人对该房屋不管是原始取得还是继受取得均应是合法的, 而违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
关于房屋价值，以房地产市场评估价格确定，也就是我们通常所见到的评估报告。至于如何做到评估的科学、合理、客观公正问题另作讨论。
2、附属物的补偿
列入补偿范围的附属物是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或内筑物,如围墙、门斗、水井、装潢设施等,是房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某种用途的设施。在对房屋价值评估时，附属物也一并评估。
3、搬迁补助费
国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，标准由省、自治区、直辖市人民政府规定。
4、临时安置补助费
也称作过渡费。是拆迁导致被拆迁人或者房屋承租人无房居住、使用，在搬迁至拆迁人安置的新房前，被拆迁人自己找房过渡的，拆迁人补偿过渡费用。
因拆迁人延长过渡期的，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。
通常做法，按被拆迁房屋面积每平方米每月多少元；个别地方按人口计算。
5、停产停业损失
它属于收益权 。根据《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。
6、装修装饰的费用。也有人把它归为附属物范畴。
另还有规定提前搬家奖金类，笔者认为其不是法定补偿项目。
（三）目前存在的问题分析1、拆迁人主体不明。无资料显示由谁领取拆迁许可证并对委托人进行补偿安置，即使达成一致意见因缺乏其中一方当事人拆迁协议也无法签订。
2、尚未发布拆迁公告。对于拆迁许可证是否颁发及其许可证所载明的拆迁范围、拆迁面积、拆迁期限等事项无法判断。
3、委托人提交的民生市场评估价值表不符合拆迁估价规定，应当按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和《房地产估价规范》对被拆迁房屋依法估价出具规范的估价报告。
4、补偿安置方案内容合理、合法性存在问题：该方案未加盖公章，不知是谁做出，也不知其属于何种规范性文件。同时，从内容看多处不合法。如（1）补偿安置方式“补偿安置方式原则上采取货币补偿”与国务院条例第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换规定的相冲突。（2）补偿标准不能事先制订房屋和土地每平方米价格乘以对应的面积公式化行政化补偿，应当按照市场化估价结果补偿。限于篇幅不再一一列举。
三、小结
综上所述,委托人，体现“以人为本”的国家发展理念，和公平正义的法治理念。真正做到和谐拆迁。
此致
北京市浩东律师事务所
孙事龙律师
2009年7月 26日
