孙事龙律师促成北京两拆迁案调解成功
案例一：李某，系媒体工作人员，其家庭有一处位于西城区中南海附近70平方米四合院式平房，并登记在五个户口本和五本房产证名下。拆迁公司公布的拆迁价位是按照货币补偿每平米8.5万元，且可以用该货币补偿款选择一处70平方米坐落于北四环优惠价商品房（每平方米2、2万结算）。在委托我们时，李某提出，五处房总计70平方米，要求货币补偿1000万，不要求房屋。而拆迁公司意见是，最高不超过一次性货币700万补偿，否则强拆，差距300万。面对谈判是700万，裁决结果却是500万补偿的压力面前，如何实现或者接近李某的愿望？
第一招：要求政府信息公开和原地回迁。《政府信息公开条例》赋予被拆迁人有权知道拆迁许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等一系列资料内容，公开信息目的两个，一是拖延时间，通过申请、公开以及对具体行政行为的复议、起诉，让被拆迁人有足够的时间继续谈判；二是揭露事实真相，如规划用途是什么？建房就优先安排回迁。
第二招：分别谈判，既然拆迁前70平方米房屋分别登记在爷爷、奶奶、爸爸、妈妈和自己名下，按照五户独立房产，各自谈判。这样做可以利益上升。一是每户得到一份搬家费、每户奖金等，二是每户只有10多平方米，但按照规定，每户可以选择一套优惠安置房。
第三招：对估价提出异议。我们知道每一个估价都或多或少存在问题，只要用心发现，无疑会给估价人、委托人和拆迁管理部门带来一定压力，并且找一些问题严重的要求答复更是利益上升关键。
第四招：全部选择房屋，放弃货币。我常说要钱就是要命，涨一分困难重重，而要房政府多的是，多要几个平方甚至一套，往往不伤皮肉，政府的商品房成本是很低的，但流通到市场就有刚性价值。通过五户选择五套优惠房，平均每套市场价200万以上，再用原先每套货币补偿冲抵每套购房款。净值1000万以上。
选择房屋前有个复杂的思想斗争，一是房能否卖出转化为货币，二是买进卖出各类税费需要多少。通过市场分析和各种协调，再根据拆迁房免税，如果拿货币再买房交纳税费原理，终究消除顾虑。
第五招：再把房卖出部分转化为货币。拆迁不单纯是拆迁法律政策，更重要的是房地产知识，经济价值判断的结果。这场纠纷双方握手签订协议，政府不拿一份钱，拿出政府700万价值的商品房，被拆迁户完全可以按照市场价卖出1000多万，双赢。
案例二、同一地段。有户14平方米住改非面临，政府给的政策是每平方米8.5万货币补偿，停业损失按照最高标准每平方1500元补偿，再给一套优惠安置房75平方米（每平方米价2.2万）进行差价结算。老夫妻苦了一辈子，几乎要签协议前，儿子提出委托我们。我们认为，增加钱难，找些合理理由拖延谈判，围绕继续要房做文章，还是采取上述案例同样的方法。但我们还是挖掘新观点作为利益增多砝码：
1、被拆迁人“住改非”，临街房毕竟有其本身的商业价值，如果按照统一价每平方米8.5万，那么胡同里和马路边房屋价值没区别，这是不公平的；市场上不同位置房屋价位当然有区别。
2、提交证据，并申请调查周围营业房市场价每平方米15万左右；
3、人口因素和未来生活失去来源因素。
在情理、法理的作用下，强拆之前，又增加一套经济适用房，达成协议。老夫妻事后说，当初怕强拆按评估报告补偿，那亏大了，没想到抗争后多得一套经济适用房。
通过梳理，不难看出，心态与技巧是拆迁博弈中利益最大化的关键，如果惧怕强拆或者漫天要价错过谈判合理时机，都是拆迁失败者。
