转败为胜 承租厂房被强拆后获得满意赔偿
【案情简介】
1、租赁扩建厂房 风风火火开展经营
2003年2月18日，李谦（化名）与王强（化名）签订《房屋（场地）租赁协议书》，租赁王强拥有的顺义区某运输站内的两大通间及其所属院落，租赁期限为10年。协议书中约定李谦可以在不影响房屋安全的情况下自行改造，院内根据需要可以增添临时建筑。协议签订后，李谦对租赁的厂房进行装修改造，并在院内进行了扩建。各项工作准备完成后，李谦开办了一家金属制品、一家建筑装饰工程两家企业，风风火火地开始生产经营。
2、断路断水断电 生产经营陷入困境
2009年中旬，厂房所在地区开始拆迁。为未雨绸缪，李谦与王强又签订了一份《租赁补充协议》，要求王强保障李谦若遇拆迁后的各项权利。但2010年3月，王强为了取得拆迁补偿，将其所有的厂房建筑都进行了拆迁评估，其中包括李谦扩建的厂房以及对原租赁破旧厂房进行改造装修及增加的附属物价值。2010年4月，王强与拆迁人北京市土地储备中心顺义分中心签订了《北京市集体土地企业拆迁补偿协议》，领取了拆迁补偿补助款，王强的这些行为，李谦毫不知情。《补偿协议》要求王强在2010年4月17日之前完成搬迁，因此王强对李谦的厂房进行断路断水断电，逼他早点搬离。至此，李谦才知道厂房即将被拆迁。
3、愤然自行起诉 诉讼期间竟被强拆
王强的停水停电行为使李谦的两家企业都无法继续生产经营活动，给他造成了重大财产损失。李谦气愤难忍，想到自己早年自学法律，而且这事明显理不在对方，于是一怒之下自行提起诉讼，要求王强赔偿因断路断水断电等行为给自己造成的损失。案件仍在诉讼中，某日，李谦被通知其厂房正在被拆迁，他匆忙赶到现场，发现自己租赁的厂房已经被推土机拆得支离破碎。李谦上前阻止强拆，王强对其进行阻挠。为了防止造成人身伤害，李谦拨打了110，派出所民警随后赶到。在民警的调解下，王强提出可以支付李谦8万元让他尽快搬离。李谦认为这8万仅是搬家费用，后续赔偿仍可向王强请求，因此他没有撤诉，在接受8万元后自行搬走动产，王强将厂房拆除。
4、维权之路受挫 八万竟成败诉之因
由于李谦没有撤诉，案件审理仍在继续。但在之后庭审过程中，王强向法院辨称这8万元不仅包括搬家费还包括李谦请求的因断路断水断电造成的损失赔偿。最终，法院判决驳回李谦的诉讼请求。就这样，8万元成了自己创办的两家企业被迫停产停业数月的所有赔偿，李谦拿着钱欲哭无泪。
李谦认为判决结果对自己明显不公，但经过二审、再审，法院都没有支持其请求。李谦维权无门，他认识到仅仅依靠自己的法律水平，并不能获得一个满意的结果，于是他想到聘请律师为己维权。经过多方联系，李谦最终联系上北京明宪律师事务所的王文书律师，聘请王律师代理维权事宜。
【办案策略】
1、分析败诉原因 找出有利因素
王文书律师在接到案件后，全面细致地了解了案情。王律师首先分析了李谦败诉的原因，认为李谦将案件性质及案由搞错了。在本案中，一方面，王强断路断水断电及强拆的行为侵犯李谦的财产权益，是侵权行为；另一方面，王强未能保障李谦在拆迁中的各项权益，违反了他们之间的《租赁补充协议》，是违约行为。可以看出，李谦提起侵权之诉本应是可行的。但在举证方面，由于李谦在对厂房进行装修改造和扩建时，没有留下正规发票，仅有收据，而收据作为证明装修改造和扩建厂房花费的证据来说证明力较小。除此之外，由于厂房已被强拆，实际损失评估也难以进行。正因如此，李谦未能提供充分的证据来证明其具体损害数额，制约了胜诉的几率。
王律师认为本案的性质是厂房承租人遭遇拆迁后的合法权益维护案件，因双方当事人已对拆迁权益进行约定，签订了《租赁补充协议》，且该协议条款明显对李谦有利，因此应以租赁合同纠纷为案由提起诉讼。
2、改变案由 重新提起诉讼
王文书律师以租赁合同纠纷为案由向法院提起诉讼，提出要求被告王强支付原告李谦应得拆迁补偿的诉讼请求。在庭审过程中，王律师提出下列主要代理意见：
（1）李谦先前自行提起的诉讼，与本案不是同一法律关系，不属于一事不再理的范畴。
李谦先前自行提起的诉讼，主张的是王强停水停电行为造成的财产损失赔偿，并非拆迁补偿，与本案的诉讼请求并未重合，不属于一事不再理的情形。且李谦、王强达成的8万元搬家费协议，同样与本案的拆迁补偿费无关。
（2）李谦有权获得《补充协议》中约定的拆迁补偿。
根据《补充协议》第1条：“乙方（李谦）投资方面的（拆迁）利益，由乙方受益。”、第3条：“甲方（王强）有义务协助乙方充分享有拆迁政策的各种补偿。”，王强应支付李谦拆迁补偿，这是基于其合同约定的义务，该约定并不违反法律的强制性规定，应当有效。从实际情况来看，李谦在租赁之后，扩建了厂房，新建了阳光房，对原厂房进行了装修改造，增加了附属物及附属设施，因此王强获得的拆迁补偿金额中，应当有部分属于李谦所有。该部分具体价值可参见北京某房地产评估机构制作的《拆迁评估现场勘检表》和《北京市非住宅房屋拆迁评估结果通知单》。
3、如期胜诉 获得满意赔偿
法院审理过后，支持了李谦的诉讼请求。法院经审理认为，原、被告签订的《房屋（场地）租赁协议书》及《补充协议》，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应当完全履行各自义务。双方并未约定租赁期满后添附物的处理，但在补充协议中对因拆迁事宜达成协议，原告投资方面权益由原告受益。因此原告对租赁物进行改善或增设他物，有权依照被告签订的《北京市集体土地企业拆迁货币补偿协议书》取得相应的拆迁补助款。根据合同约定，原告增设的他物，被告虽予以否认，但没有证据，该部分补助款，应由原告全额取得。原告对被告原有设施的改善，结合原有物及改善后的实际情况、重置成新价，该部分地上物补助款，按比例由双方获得。据此，法院判决被告支付原告拆迁补助款二十万八千三百七十三元。
最终，李谦反败为胜，除了获得8万元搬家费外，获得了他应得的二十多万元拆迁补助款。
【律师评析】
1、保护自身权益，企业承租人要及时与房屋产权人签订拆迁权益协议
新《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，承租人不再成为拆迁主体，新法也没有对承租人的利益保护做出相应的规定，但承租人屡遭拆迁侵害的事例时有发生，这就要求承租人在与出租人签订租赁合同时，尽可能对拆迁方面的事项做出约定。在遭遇拆迁时，可依据合同约定保护自身合法权益。本案中，正是李谦与王强签订的《补充协议》，成为了李谦胜诉维权的关键。
2、侵权之诉还是违约之诉，具体案件具体分析
若承租人与出租人没有签订《租赁合同》，或在《租赁合同》中并没有对拆迁权益做出约定，那么承租人在遭遇强拆时，只能提起侵权之诉，此时应注意相关证据的保存。
若承租人与出租人已签订《租赁合同》且在《租赁合同》中对拆迁利益做出约定时，受害承租人究竟该提起违约之诉还是侵权之诉，应当从最有利于自身的角度仔细分析。第一点要看何种诉讼可以使受损权益获得最大保护，换句话说就是可以获得较高的赔偿。第二点应当考虑举证的难易程度。在本案中，若李谦提起侵权之诉，则证明受侵害金额的证据较难收集，但若提起违约之诉，《租赁合同》、《租赁补充协议》、《拆迁评估现场勘检表》及《北京市非住宅房屋拆迁评估结果通知单》都是可以证明李谦应当得到拆迁补偿及补偿金额的有利证据。因此在本案中，提起违约之诉较为适宜。
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