商品房买卖纠纷案

     编辑：张颖

一、基本案情
1、原告：北京某公司。  被告：北京某房地产公司。
2、案由：房屋买卖合同纠纷
3、原告诉称，2004年5月21日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告同一大厦的一层楼房做办公用。同一天，原被告还签订了《某大厦商业用房购买协议书》（以下简称《购买协议书》）（原告要求被告与他签订一样的《商品房买卖合同》，被告说不需要了，你已经交了95%的购房款，就等着我们交房了，签订这样的简单合同就可以了），约定原告购买被告出售的位于某大厦东楼一层东北角的建筑面积为230平方米的商业门面房一套，售价单价为每平方米2.5万元。当日，原告支付95%的购房款546.25万元。2005年5月25日，该大厦交付使用。但被告至今未向原告交付房屋，致使原告与其他单位签订的该房屋租赁合同违法履行。同时，被告已将原告购买的房屋出售给他人，存在欺诈行为，严重侵犯了原告的合法权益，故诉请法院判定解除《购房协议书》，返还购房款546.25万元，赔偿购房款利息33万，赔偿预期房租金损失444万，承担已付购房款一倍的赔偿责任，承担本案的诉讼费。
4、被告辩称，原被告签订的《购房协议书》是双方的真实意思表示。根据协议，双方应在7日内再签订《商品房买卖合同》，否则，被告有权另行出售房屋，所收房款不予返还。购房的具体位置也未确定。同时，原告诉讼请求超过了诉讼时效。不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。
5、法院查明：原被告的陈述购房协议的上述事实属实。争议的焦点是该《购房协议书》是否是有效的购房合同。原告举张该《购房协议书》是有效的购房合同。被告举张该协议书不是有效的购房合同。
2004年5月21日，原、被告双方签订《购房协议书》，主要内容有：1、购买商业用房情况：原告购买被告出售的立骏大厦东楼一层的房屋，建筑面积为230平方米(最终以产权登记部门实测面积为准)。2、购买商业用房价款：房屋销售单价为每平方米2．5万元，折后房屋总价款为575万元。3、付款方式：原告一次性付款。原告当日交付房屋价款的95％(即546．25万元)，尾款28．75万元于入住后交纳。4、其他约定：原告须在签订协议书七日内，即2004年5月21前与被告签订《商品房买卖合同》；被告需为原告保留房屋(未约定保留日期)，保留期间被告不得向第三方出售，否则原告有权要求被告双倍返还购房款；如原告在上述期限内未与被告签订《商品房买卖合同》或放弃购买该商业用房，被告有权另行出售该房屋，所收房款不予返还；本购买协议书自双方签字盖章之日生效。原、被告均在该协议书上签字、盖章。另，在合同表格空白处，被告工作人员用钢笔填写了以下内容：1、具体面积位置见附图，被告确保原告所购物业(商业用房)套内面积／建筑面积不低于96％，否则原告有权退房；2、以上原告购买的商业用房面积为估算面积，待实测面积确定后多退少补。签订《购房协议书》当日，原告依约支付了546．25万元购房款。
二、法院判决
（一）一审法院的判决：
1、解除原被告的《购房协议书》。
2、被告返还原告的购房款546.25万元。
3、被告支付原告利息33万元。
4、被告赔偿原告546.25万元（作者注：实际是承担已付购房款一倍的赔偿责任）。
5、驳回原告其他诉讼请求(作者注：诉争房屋的预期房租损失444万元)。
（二）二审法院的判决：
1、被告返还原告的购房款546.25万元以及支付该款的利息，利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2004年5月21日起至判决给付之日止。
2、驳回了原被告的其他诉讼请求。
（三）高院的再审判决：
撤销了二审的判决，维护了一审判决。
三、对本案的分析
1、本案争议的焦点是：《购房协议书》是否是有效的购房合同。
一审法院认为是有效的购房合同，其理由是：原、被告签订的《购房协议书》是双方购买商业房屋的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。二审法院则不这样认为，他们认为这个购房协议是一个认购合同，其理由是：该协议书约定出卖人需为买受人保留房屋，保留期间出卖人不得向第三方出售，否则买受人有权要求出卖人双倍返还购房款。如“买受人未能在上述期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》或放弃购买该商业用房，则出卖人有权另行出售该房屋，所收房款不予返还”等内容，是为保证今后建立房屋买卖关系所作的约定，该协议以订立商品房买卖合同为目的，具有预约签署房屋买卖合同的意思表示，故应认为双方签订的一《购房协议书》属于商品房认购合同性质。本文认为该购房协议有效的购房合同。其理由有三：（1）该购房协议书具备商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号)第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条是这样规定的：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。本案的购房协议虽然没有上述这么多内容，但已经具备：当事人、标的、价款、付款方式、付款时间等主要内容。（2）该开发商具备商品房预售条件，有预售许可证，具备签订商品房预售合同的条件，没有必要签订一个认购合同。因为商品房认购合同只是在开发商不具备商品房预售条件，因而不具备签订商品房预售合同的条件，当事人才签订认购合同。（3）认购合同中出卖人向买受人收受的是“定金”，而本案中出卖人收取的是买受人的购房款，购房协议书是这样约定的，出卖人给买受人的收款凭据写的也是购房款。所以，该购房协议书就是当事人买卖房屋的协议。尽管没有签订正式的商品房买卖合同，但买受人已履行了95%的购房款的义务，签订正式的商品房买卖合同没有多大的实际意义（这一点也正是被告的工作人员在签约时所说的一样）。
2、既然本案的购房协议是合法有效的商品房买卖合同，而被告又存在“一房二卖”的欺诈行为，所以，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第八条第二项之规定，适用双倍返还。因此，一审法院的判决是正确的。
四、律师提示
1、办大事还是请律师把关。
上述买受人同一天签订了二份合同，一份是商品房买卖合同，而且这份合同是他们的法律顾问签订的。签订第二份合同时，律师没在场，当事人被出卖人忽悠了。这一点，买受人最后非常后悔，说了一句非常痛心的话：损失一千万，让我记住了一句话：办大事要请律师把关。本案购房时的房价与诉讼时的房价相差4倍，尽管双倍返还，但要在诉讼时购买同地段的房子，还损失了一千万。所以，一些开发商看到房价快速上涨，宁愿违约双倍返还，不愿履行交房义务。难怪有人说，没有足够的房地产律师，房地产是不会理性的。
2、没有足够的房地产律师，房地产是不会理性的。
房地产发展走到了今天，可以说是畸形的、不理性的，有的甚至是野蛮的、残暴的。这里面原因很多：政府失去理性（实行土地财政，泛滥出卖国家的土地支撑地方政府的财政收入）、开发商失去理性（囤地囤房、像挤牙膏一样慢慢挤，漫天要价、慢慢开发、疯狂涨价，一生拼命干，不够卫生间）、建筑商失去理性（偷工减料、质量低劣、豆腐渣工程）、大批官员失去理性（大肆受贿大肆贪，大肆买房给小三）、银行失去理性（放肆贷款房地产，自己很快要破产）……
没有足够的房地产律师，房地产是不会理性的。这句话有一定的道理，但救不了楼市。只能说大量的律师参与到房地产的开发过程当中来，会使一些当事人避免一些不应当的经济损失，会使一些当事人避免一些决策的失误，会减少一些当事人的法律风险和经营风险。现在，各级政府、有关部门也看到了这个问题，开始在立法与政策层面让律师参与，很多企业注重聘请律师做法律顾问，参与企业的决策与经营，应该说现在的房地产无论从政府还是到企业，都开始认识到房地产需要理性，但他们真正理性起来，还需要很长时间，还需要包括律师在内的立法、执法、司法、房地产企业、社会监督等各界人士的共同努力，去推动房地产的理性发展。
附：本案相关法律法规司法解释：
1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 (法释[2003]7号)
第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2、商品房销售管理办法（中华人民共和国建设部令第88号）
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。