宅基地房屋买卖代理意见
在原一审、二审及再审申请书意见基础上，北京振邦律师事务所孙事龙律师作为申请再审人代理人重点强调以下几点，供高院审查案件参考；
一、原审错误在于把房屋买卖认定为房屋所有权和土地使用权同时买卖，后以违反农村集体土地管理法律规定为由从而得出买卖无效判决结果。
1、从原审原告（本案被申请人）提交的买卖房屋申请表这一核心证据看，明确载明：杨秀兰将房产卖与许明强，房屋基地不买卖，随房屋转移（见证据本身）。我认为房随地走、地随房走都是通常的也是符合法律规定的房地产交易习惯做法。
2、本案的土地问题究竟是怎么处理的呢？综合本案证据又可以看出：土地所有权人村委会同意、政府部门批准（见两单位盖章证据），再由土地管理部门许可申请人使用该土地，并收取土地使用费、管理费等费用。
3、本案并没有象北京某些案件农村宅基地房屋采取私下买卖方式，而是卖房和办理土地使用手续分别进行，申请人向卖方支付房屋对价同时另行向土地管理部门交纳土地价值费用。
4、被申请人一直未领取《集体土地建设用地使用权证》或房产证，实际就是建筑物的转让行为。6间房8万元，也基本符合市场行情。
故原审一直认为以买房为名的农村宅基地使用权一并转让，与当时交易资料不相符。当时无论是当事人双方还是村、镇和土地管理部门已经注意到农村宅基地不能私下买卖。
二、政府及土地管理部门行为性质及效力分析
1、农村宅基地所有权属于村集体，集体土地由村委会实际行使权力是客观实际做法也是法律允许的做法，出现了本案村委会在买卖申请表盖章同意。我分析其代表两层含义：一是同意原村民被申请人离开本村时把房屋卖给本案申请再审人；二是同意申请人使用该土地。
这种管理方式全国遍地皆是，是否规范非本案讨论的话题。目前没有证据证明村委会滥用职权或者违法盖章以及违反法律规定情形，视为其有效是必然的结论。
2、镇人民政府作为村委会的上级管理单位，并作为区人民政府政策落实到基层的人民政府，其根据当时北京行政管理做法，盖章同意办理房屋买卖。从法理上讲：
（1）这属于镇政府行政管理中具体行政行为；
（2）区分该行为是行政审批、行政确认、行政确权、行政许可本无标准，对本案无影响，这些概念只是相对的，且时有争议。我国对于行政行为目前划分为27类，我认为镇政府盖章有行政确认或者行政批准特征。也就是说政府经过审查、甄别，确认某事实或法律关系。
（3）行政行为一旦作出，非经法定程序撤销或确认无效前是有效的，即行政权的确定力、公定力、拘束力、执行力是法律赋予的，我们无需再赘述。法院民事审判有权认为村委会行为无效，绝对无权否定或者怀疑政府具体行政行为效力。
（4）土地管理部门所收取的土地使用费、土地管理费，性质也属于具体行政行为。收取土地费有两种理解：一种认为是相当于土地有偿使用的土地出让金；一种认为土地有偿许可使用的许可费用。我认为土地管理部门管理方式、收费标准不属于本案民事案件可以评判的问题，这是当时北京市的做法，在没有撤销前，只能认为土地管理部门收取申请再申人收费合法。这就意味着原本批准给被申请人宅基地，经一定程序，该块土地使用权已经许可（或批准）给申请人，申请人与土地管理部门履行相应手续。
如果同一块地出现行政权批准（或许可）给两个人使用，则先解决行政行为争议，才能进行民事判决。本案原审没有注意到这点。
代理人认为，在卖房人只卖房，约定地随房走，村委会、镇政府同意卖房、同意买方用地，土地管理部门收取土地费用后，被申请人显然已经不再是土地权利人。申请人经过行政批准、收费后理所当然成为土地权利人，至于这种操作模式规范性是政府部门的是。
被申请人原本未领取土地使用权证和房产证，其卖房后土地与其无任何关联，法院民事判决总是围绕违反土地管理规定，未免有越权之嫌。
三、本案忽视了本不该回避的事实
1、本案在拆迁过程中发生的诉讼。对于拆迁事实判决书只字未提，既然拆迁就涉及法律问题和利益问题。
（1）如果按照判决结果腾退房屋，其他问题一概不处理，拆迁协议签字权、拆迁所得全部归被申请人，这种判决明显缺乏公平、合理。
（2）该房屋1995年买卖，买方许明强夫妇于2002年9月离婚，该房屋已经达成夫妻财产分割协议。买卖无效，离婚协议特别是离婚财产分割等一系列法律问题随之出现。
（3）自2002年离婚后，申请人前妻张雪晴分得诉争房屋，抚养女儿居住该房至今，无其他房屋也无固定收入。原审粗糙判决腾退房屋意味着现代版祥林嫂被人为制造出来。
2、被申请人1995年卖房目的、身份户口有无变化等关联事实。卖房后，被申请人户口、身份迁到外地，与该房屋和土地失去牵连。本次拆迁才迁回，但未把户口落在诉争房屋。
3、16年行为，固然从理论上是否超过时效有争议，但货币增值、房屋增值这都无法估价，判决无效损失是难以判断的。
四、原审法律理解和技术处理等问题
1、起诉状诉讼请求是确认合同无效。判决主文并没有判决合同无效，直接判决腾退房屋。（画家村案件二审判决书第一项是确认合同无效）。
从民事角度买卖已经完成，从土地行政法律角度被申请人丧失土地权利，民事判决被批准（或许可）使用土地的申请人腾退房屋，究竟是房屋归被申请人，还是房屋产权和土地使用权都归被申请人？
2、合同无效是相互返还，就返还部分是不需要反诉的，损失部分另行起诉或者反诉。本案判决未涉及相互返还。
3、一方主张合同无效、一方主张有效，属于抗辩，原审认为未提出反诉，观点同样有问题。
4、一审认为不能排除此房屋买卖违反法律、法规之性质，在民事案件中，这种或然性是对原告观点肯定还是被告观点否定，从逻辑上是得不出结论的。
5、二审认为“虽经政府审批但不能据此认定许民强已经取得涉案宅基地合法使用权”，代理人对于“合法使用权”与“非法使用权”结论由来弄不明白。同时法院观点错误还在于如果被告不能证明买卖有效就推定无效。
6、居民能否到农村买房、建房，需综合分析。一是如果有行政行为服从行政权；二是民间交易，则看行为发生时间、当时法律规定、手续履行情况等。
我国的土地管理制度一直错综复杂，北京不同时期不同规定、不同做法。是否损害国家利益、是否违反行为发生是法律制度是判断行为效力重要依据，一旦行政权介入后，是否合法、是否可以为，其实已经有了答案。正如农村集体土地征收补偿、拆迁补偿安置所签订的合同等诸多方面从民事角度并不公平、不合法，但行政权确定的事，民事审判只能服从。
五、本代理人认为，农村宅基地管理是政府部门、土地部门和村委会的事，法院民事审判不能越权。本案村委会、政府、土地管理部门同意由申请人使用被申请人宅基地，法院判决书称“因许民强无权享有宅基地使用权，故许民强与杨秀兰的房屋买卖合同应属无效”，这结论太可怕在于，许民强是否有权使用宅基地是法院还是土地行政部门说了算。
请求高院综合分析此案，考虑申请人切身利益，支持公平、正义。
如有不妥，请指正。
申请人代理律师：北京振邦律师事务所 孙事龙
电话：13910394137
