临终前达成拆迁协议
原告：韩秀枝，女，汉族，1932年1月11日生，退休工人，住开封市禹王台区医院后街72号副1号。
这是孙事龙代理的年龄最大的单个人拆迁案件，争议焦点：一是房屋面积，原告房屋实际面积70多平方米，裁决书只提及有证部分46平方米；二是是否该回迁，政府坚决不同意，为此，久拖不决。老人年岁大，子女多数下岗，孙事龙律师几乎是用法律援助的方式代理此案。第一次对裁决书诉讼，建设局自己行政撤销裁决，后再次下达拆迁裁决书，经过两年多艰苦历程，最终达成协议，然而，不幸的是老人在协议后两个月离世。她没有见到安置新房，作为职业律师，两年多付出，我没有遗憾，因为，老人离世前，终究捍卫了自己合法权益。
韩秀枝不服裁决案代理意见
北京振帮律师事务所孙事龙律师作为原告韩秀枝诉被告开封市住房和城乡建设委员会、第三人元宏房地产开发公司的代理人，代理观点是：认为应该撤销被告裁决书。除起诉状、庭审质证意见外，特提交书面代理意见：
一、本案核心争议焦点
本案自始至终贯穿着争议。原告代理人提炼核心争议点如下：
焦点1、据以裁决的关键证据估价行为是否合法、合理，估价报告单证据效力。房屋拆迁估价是对被拆迁房屋价值进行综合判定的行为，从而为补偿安置提供协调、行政裁决及判决依据。房屋拆迁估价是房地产估价的下位概念，根据建设部发布的《房地产估价规范》，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。从相关证据和庭审看，原、被告分歧在于以下几方面：
（1）被告和第三人认为拆迁人直接选择估价机构可以，理由是根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第7条规定；原告代理人认为在领取拆迁许可证后，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第6条规定再产生估价机构，第三人系提前单方委托估价机构是违法的操作，估价行为无效。《城市房屋拆迁估价指导意见》第7条是建立在第6条前提下，再由拆迁人办理委托合同手续。
（2）估价方法应该采用成本法还是市场比较法。被告和第三人一直拒绝回答估价方法，但实际是成本法估价；原告认为房屋拆迁应该根据《国务院城市房屋拆迁条例》第24条、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条、16条规定估价房屋市场价值，原则上采用市场比较法。
（3）估价时点及送达、估价报告有效期等是否有问题。本案特殊性在于2007年8月取得拆迁许可证，被告提交证据是2007年8月当时估价单，2011年1月送达。原告认为，这样的估价报告应该无效，2007年房屋价格跟现在相差若干倍，再作为货币支付依据严重失去公正。且估价4年半后在送达估价报告，证据失去意义。估价报告应该载明有效期、及时送达、估价时点应该科学合理。
代理人不明白的是2010年本案也经过裁决一整套程序，当时估价报告单作为证据，既然如此，被告提交2011年1月的估价报告单送达回证程序混乱无法理解。只能说明，被告、第三人一直在随心所欲对待本该是严肃、客观的证据。
（4）被告提交的估价报告单本身是否属于法定的估价报告，估价报告形式要求是什么？本案估价报告只有区区一张纸，就把百姓毕生心血换来的房屋画上结论，不单纯是草率，与行业规定和相关法律、法规也不符。《房地产估价规范》明确要求估价报告应该载明17项内容，并附估价机构资质、估价人员资格证。本案全无，这种简单估价作为拆迁补偿安置依据和裁决证据使用也是本代理人所代理案件中罕见的，代理人办理大量拆迁案件，房屋价值估价报告一般5—10页，并依法送达、交代救济权利。
（5）产权调换的安置房是否也要估价。被告和拆迁人认为不需用，通过公布房价即可。原告认为应该根据国务院拆迁《条例》第24、25条、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第28条立法精神，被拆迁房屋、产权调换房屋应该分别估价。
由此可见，估价报告作为证据使用，其从证据形式要件、证据产生、证据内容本身都存在违法性。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条规定：对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：（一）鉴定人不具备鉴定资格；（二）鉴定程序严重违法；（三）鉴定结论错误、不明确或者内容不完整。
焦点2、回迁、异地安置选择权在拆迁人还是被拆迁人。要讨论该问题，首先看立法规定：国务院拆迁《条例》第23条规定是可以货币也可以房屋产权调换，被拆迁人可以选择补偿方式。建设部建办法函[2003]168号《建设部办公厅关于被拆迁人选择拆迁补偿方式的复函》，明确答复安徽省建设厅被拆迁人选择拆迁补偿方式。
原告拆迁以来一直要求原地回迁，裁决结果是货币补偿5万多元或选择异地经济适用房安置。可见，被告裁决按照拆迁人旨意作出结论，驳回被拆迁人有法律依据的诉求是违法的。当公益事业不能回迁时，裁判机构或拆迁人释明情况后再考虑异地安置。
焦点3、经济适用房能否作为裁决安置房，强迫被拆迁人围绕此项作出选择。代理人认为，原告没有申请经济适用房，只选择要求回迁。在无法否定回迁可能性背景下，此时，拆迁人拿出经济适用房作为安置房显然不合法，也违背被拆迁人意志。关于经济适用房管理办法从法规到政策文件很多，指导思想和原则很明确，经济适用房是政府出资解决城市居民困难的特殊措施，是否给予分配经济适用房从程序上申请、审查、发号，从条件上涉及收入、人均居住面积等，从属性上讲，经济适用房系社会公共福利。
本案是开发商拆迁，如果用政府福利用于开发商商业拆迁，我想与党的政策和现行法律抵触，且容易滋生腐败，流失国家财产。如果是政府公共利益事业拆迁，对困难户选择申请经济适用房的尽可能满足。
至于被告代理人庭审说明是百分百产权，谁能保证将来的产权证。从现在证据看不出系商品房调换。
焦点4、被拆迁房屋、土地面积认定及关联价值判断。
查明房屋面积、土地面积，并查清某些有争议建筑形成时间、背景、由来过程，是否被以违章建筑处罚过，综合判断被拆迁财产是第三人和被告应该做的最基本工作。估价报告仅涉及46.83房屋面积平方米，裁决书对46.83以外部分房屋30多平方米只补偿1万多元，土地使用权未补偿。代理人认为，缺乏公平合理性，被告和第三人做法是对原告财产极不负责任表现。
原告有祖传院落，土地总面积130平方米来源合法。当原告土地面积远大于房屋面积，超出部分应该给予价值补偿，如最高院关于审理拆迁案件司法解释讨论稿和江苏省等省拆迁条例规定，土地面积大于房屋面积超出部分按照区位价补偿。反过来说，不补偿意味着原告土地使用权白白送给第三人。
代理人希望裁决机构把事关原告利益的财产状况、权属、价值事实求是调查清楚，不能简单称无证房。国务院拆迁条例只规定违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，被告没有提供原告属于违章建筑受处罚的证据，草率推定的做法令人无法信服。
焦点5、拆迁许可证延期是否要公示、公告，通知被拆迁人，并进行听证。代理人认为，拆迁许可证延期，类似于新的许可行为，应该召集利害关系人听证。许可证延期涉及第三利益和行政行为的程序合法性，不能搞暗箱操作，否则，5年、10年没完没了延期，被拆迁人全然不知。拆迁条例规定拆迁许可证颁发同时要进行公告，许可证延期行为当然要公示、公告，赋予被拆迁人对延期行为不服的行政复议、行政诉讼权利。如果剥夺被拆迁人权利的延期就是无效的许可行为。
焦点6、前后两次裁决书完全一致，是否存在滥用权利和程序不当。本代理人认为，既然两次裁决结果完全相同，2010年裁决后就不该撤销裁决。因为2010年裁决一案，本案原告为此应诉、提出管辖异议、提起诉讼等大量工作，支付巨额律师费用。当被告2011年再次就同一件事作出裁决，原告不得不再次组织人力、物力、财力进行维权工作。原告的损失并非虚构。
另外，原告称上次系撤销裁决书，但没有把撤销事实、理由告知原告。致使原告误认为不再对原告房屋进行拆迁。
再次，即便2010年撤销裁决书，但曾经经历的与裁决相关的拆迁程序和行为是撤销还是未撤销不明确。如果行政权不受任何制约的为所欲为，百姓将是行为的牺牲品。行政程序公平、公正、公开，行政效益原则是必须遵循的。若2010年裁决存在问题，具体行政行为错误、责任，造成损失解决后方能进入重新裁决。
二、除核心争议外，撤销裁决基本事实和理由归纳
（一）裁决书认定事实不清
1、土地、房屋面积认定事实不清、价值认定错误。原告系80岁老人，在此居住生活60年，祖传房地产，维修、翻建均在原址，对该地熟悉且有感情。现在货币补偿5万元只能在原地购买商品房10平方米，这将严重侵犯被拆迁人居住、生活合法权益。
同时，代理人认为，必须查明为何不同意被拆迁人回迁这一争议焦点，也要说明异地偏远安置理由，经济适用房用来作为产权调换房源原因、是否合法，产权调换房屋市场价值需要估价确定。
2、原告所有的房屋、土地，家中装饰、装潢和设施、设备均未进行过任何现场勘查估价行为。所谓的专家原告连人都未见到，也没有进行过该项程序。代理人认为，房地产估价是严肃、规范、依法进行的，本案完全是暗箱操作。
3、被告有义务公开建设项目批准文件、规划许可证、土地使用权批准文件、拆迁计划、拆迁方案，原告依此判断拆迁是否合法，作出补偿安置方式选择。为此，原告就被告不公开应该公开的拆迁信息资料已经提起诉讼，如果原告连起码的权利不享有，拆迁就是被告超越法律侵犯人权和财产权的行为。
4、裁决关于拆迁许可证一再延期和重复裁决理由只字未提。
（二）裁决程序及其基础程序拆迁程序存在问题
1、拆迁许可证颁发、延期均违法，不能进入裁决程序。被告提出关于拆迁许可证和许可证延期可另行诉讼，原告已经诉讼，代理人同时认为拆迁许可证面积、公告、延期公示等属于形式审查范畴，被告观点错误。
2、无缘无故进行两次裁决申请、答辩、下达裁决书，且裁决书内容基本一致，结论完全相同。若按照二审法院撤销一审判决书原理，一审起诉书和程序性工作并没有撤销
3、裁决申请不规范、不合法，不符合受理条件。
4、受理后未对相关事实进行调查。特别是房屋市场行情，被拆迁地区周边房价。最为明显错误的是，如果货币补偿2007年货币补偿金额与2010年、2011年完全相同，也就是说原告房屋货币价值始终不变，就值51888元。被告认为房价是静止的，而非运动的，再过10年裁决结果也是给付原告货币51888元。
5、《城市房屋拆迁估价指导意见》第3条立法规定，附属物和被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。本案是第三人自行确定。
（三）裁决书适用法律和裁决主文存在问题。（见起诉状、庭审笔录）。
综上所述，被告身为国家执法机构，裁判员，无视原告80岁老人合法权益，拆迁许可证一再延期，折腾老人5年，从撤销不合法的拆迁协议，到重复裁决，数次玩弄权利，引发一次次诉讼。原告年老时生活在这样背景下，代理人实感气愤。开发商无论从法理、情理、道义上都该谴责，被告却始终通过裁决维护着拆迁人利益，令人深思。
以上意见供参考。
代理人：北京振邦律师事务所
孙事龙律师
证据质证
韩秀枝裁决案质证意见
鉴于证据材料很多，被告未依法提供清单和证明对象内容。原告综合归纳进行质证如下：
一、举证程序上，被告违法与不当，证据失效
1、被告迟延举证，在与原告同时起诉的两户收到被告答辩、举证资料后近一个月时间，本案原告才收到被告举证、答辩。
2、被告没有提交证据清单，且证据杂乱无章；证明同一事实的若干关联证据材料，却被分割开来使用。
3、一本150页的证据材料，原告无法分辨出第三人和被告分别提交了何证据，暂视为被告提交证据进行质证。
4被告提交的证据没有证明对象和内容，提交证据证明目的没有，等于没有证明自身具体行政行为合法性。本案是行政诉讼，并非民事诉讼，不能当庭提交证据或当庭提交证明对象、内容。
5、被告故意隐瞒证据，该案2010年经过一次裁决申请、答辩、裁决、诉讼等一系列活动，但本案被告拒不提供自身经过的裁决程序证据。
故从程序上，被告证据失效
二、被告没有提交作出具体行政行为的法律、法规、规章和地方性文件的证据材料。作出裁决行为没有法律依据。特别是关于搬家费、过渡费等一些结果的由来何处，起码的政策文件未提供，无从证明具体行政行为合法。
故从举证不全，不足以证明具体行政行为合法性，该判决被告败诉。
三、被告举证事实方面证据不全，至少如下基础事实应该提交证据证明
1、第三人（开发公司）执照、资质证书没有；涉及证明拆迁、开发范围与资质是否一致。
2、拆迁计划与拆迁补偿安置方案没有，这涉及拆迁人承诺的对被拆迁人利益如何保护。
3、规划许可证没有，涉及裁决能否回迁基本事实不清
4、项目批准文件没有，涉及能否原地回迁，旧城改造是否属实，旧城改造究竟建设什么。
5、被拆迁人房屋、土地权属资料不全，实际面积、建造由来等没有。涉及被拆迁人财产状况、权属由来基本事实。
6、规范性估价结果报告没有、原告现还要求看技术报告，确认估价是否符合技术条件。（被告提供仅是分户估价报告单）
7、拆迁公告、许可证延期公告没有。无法证明许可证延期是否合法，也就无法证明裁决是否在合法拆迁行为下进行。
8、前后作出两次裁决，情况说明与事实理由证据材料没有。
9、估价人员资格证书、估价机构资质、估价机构产生过程等资料没有
10、委托拆迁的委托合同、委托书，拆迁公司营业执照、资格证书等没有，无法证明拆迁公司一系列行为合法性。
11、安置房估价报告没有，涉及差价结算，被拆迁房、产权调换房分别结算。
四、在被告凌乱的证据中，很多证据材料对于裁决案件本身没有证据价值。举例：
1、房屋拆迁申请书（非许可证诉讼案件）；
2、许可证延期申请与批复（应该提供的是延期公告、公示、听证等资料），
3、2007年搬迁奖励通告（与裁决无任何关联），
4、医院地块后街拟定听证户情况一览表（无证据价值），
5、拆迁情况进展情况说明两份（无证据效力），
6、第三人听证委托书（无任何价值）
7、分户调查表（无任何效力）
8、公证书（与裁决案无关联性，且没有法律要求此行为）
9、裁决案件受理通知书。如同法院受理通知书与证明判决书合法无任何意义一样，该资料对证明裁决行为合法性无证据价值。
10、复议系列资料。复议与诉讼是两个程序，复议决定书本身因诉讼失去效力，不能证明裁决具体行政行为合法。
故看似提交150页证据材料，有价值证据不多，不足以证明被告具体行政行为合法。
五、 我们对部分与裁决案有关证据合法性提出质疑，具体意见
1、拆迁许可证。质证意见：
（1）不合法（详见提交给法院撤销许可证行政起诉状）
（2）早已经过期，延期也是到2011年6月，现无任何效力；
（3）没有按照行政程序进行延期，2007年颁发的许可证失效。
（4）面积违法，拆迁许可证无效。NO.2007-039《建设用地规划许可证》载明用地面积是66919平方米，而拆迁许可证载明占用土地面积72095.70平方米。说明许可证超面积颁发。
（5）由于拆迁许可证没有相关附件，如详细名单没有，原告有理由认为自己不在拆迁范围。
2、房屋拆迁委托估价合同。质证意见：不合法。理由
（1）估价机构产生时间不合法。2007年8月3日就签订该协议。而拆迁许可证是8月12日颁发。
（2）产生方式不合法。纯属拆迁人提前内定，违反建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第6条规定程序，且剥夺被拆迁人参与权。
2、关于延期申请和批复一组证据。
质证意见：内容不合法，程序有瑕疵，不能证明延期合法性。
（1）看不出任何理由，没有正当理由延期是违法延期（有半年只拆迁一户现象，恶意延期）。
（2）批复同意延期，但批复涉及原告利益，没有听证
（3）内部延期是暗箱操作，没有对外公开、公示、公告，甚至连被拆迁人也未告知。
（4）4年多时间多次延期，形成无限延期的怪圈，原告利益受到损害。
4、2011年3月听证笔录、进展情况说明。
质证意见：程序不合法。理由：2010年已经做过听证和裁决，如果上次听证是对的，本次程序存在重复，如果上次错误，为何本次听证没有指明上次错误而再次听证。究竟是真实的听证还是流于形式，法律价值没有。本次没有原告到场和签字行为，等于没有听证。
本次听证原告没有参加，无任何证据效力。
5、裁决申请书、补偿安置方案
质证意见：程序和内容均不合法。
（1）重复申请。2010年申请过，内容完全相同，一案不能两次申请。
（2）申请人名称、地址、法定代表人、联系方式等没有，不符合法律文书基本要求，不予受理。
（3）同样，除韩秀枝外，其他被申请人必须写明的自然情况也没有。不具备受理形式要件。
（4）裁决申请书没有裁决请求。
（5）补偿安置方案没有原地回迁产权调换的是否可行及理由。违反国务院拆迁条例23条
（6）货币补偿方案是成本价，违反国务院拆迁条例第24条规定的市场价。
6、分户估价报告单
质证意见：不合法，不能作为证据运用。
（1） 估价方法不符合国务院条例第24条和建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》
（2） 程序上2007年估价，2011年送达，而2010年曾经经过完整的裁决程序，裁决书也是引用该估价报告。
（3） 形式上与《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等规定不符。估价包括组成包括结果报告、技术报告，结果报告含有估价师声明、现场勘验、估价方法、被估价对象描述、估价报告有效期、估价人员资格证明、估价机构资质证书等。
（4） 估价报告关于房屋面积、土地面积等基本事实不清
（5） 土地使用权系祖传房屋用地，上世纪50年代就有老宅，不存在划拨土地。
（6） 估价时间2007年，至今4年多过去，这样的结果不能作为现在裁决的依据。
（7） 结果是5万多，意味着拿5万元可以取得原告房屋，与现实市场价相差十倍以上。实在缺乏客观真实性。
（8） 救济权交代与建设部规定的不完全一致。（见估价指导意见第20、21条）
（9） 估价涉及面积仅为46.83平方米，其余部分房屋和土地未涉及。
（10）附属物、装饰装修未估价。
7、《公证书》、房屋勘测登记记录
质证意见：内容不属实，不合法。也违反现场公证规定，面积认定是复杂的事，而不是公证解决的，实际面积并非46.83平方米。
8、安置房、经济适用房一组证据
质证意见：关联性、合法性提出异议
（1）没有关联性；
（2）用经济适用房安置原告房屋不合法、不公平；
（3）证明的房屋系异地房屋而非原地建的经济适用房。
9、关于专家鉴定的一组证据
质证意见：不合法
（1） 从结论看，认为估价合法，房屋价值5万就合法，与客观实际明显相悖；
（2） 启动专家鉴定程序、目的不合法；
（3） 专家称号、身份由来、选取专家过程没有；
（4） 2007年估价报告，2011年4月请所谓专家鉴定，违反时效性、报告有效期等法则；
（5） 专家鉴定的报告内容不合法。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第23条规定：专家委员会是对估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定等估价技术问题出具书面意见。本案只是对结果肯定，但技术问题没有分析、说明、鉴定；
（6） 三个所谓专家，两个系开封估价机构人员，这种结构组织本身决定无法代表被拆迁人利益。
10、数次谈话笔录
不规范、无证据价值。理由：
（1） 没有出示证件、交代身份。工作基本程序不合法。现在我们也无法判断身份；
（2） 存在造假。举例：P94与p102两份笔录对比一下，除时间、地点、人物外，内容惊人的完全相同；
（3） 没有被拆迁人签名；
（4） 裁决书涉及被申请人6人，但被谈话对象却没有召集利害关系人6人，程序不合法；
（5） 谈话内容就是强迫被拆迁人接受异地经济适用房，且未建好。置被拆迁人合理诉求不顾，如：p94-95可以看出。
提交人：原告代理人 孙事龙律师
